개선된 경기 인식 부동산·금융시장 점차 '살아나'

신용등급 'A2-' 이상 우량채 위주 ABCP 발행 '석달째' 상승

금융시장 참가자들의 개선된 경기 인식에 힘입어 부동산 금융시장도 점차 회복세로 접어들고 있다는 의견이 나왔다.

우수한 신용등급을 보유한 'A2-' 이상의 아파트 개발사업을 기초로 하는 자산유동화기업어음(ABCP) 발행이 지난 3월부터 석달 연속 오름세를 이어간 것으로 확인됐기 때문이다.

메리츠 부동산금융연구소가 12일 발표한 '6월 부동산시장 마켓 리포트'에 따르면 지난달 부동산관련 ABCP 발행은 건수로는 총 9건, 발행 규모로는 발행 최고액 기준으로 6611억원이 발행된 것으로 파악됐다.

건수 기준으로 지난달에 비해 7건 감소했으나 발행 규모 기준으로는 451억원 증가한 수치다.

이는 올초 실물경기 침체로 국내 부동산 시장에 한파가 몰아친 여파를 부동산 금융시장도 고스란히 흡수, 월별 발행액 기준으로 최저 수준인 1000억원대로 쪼그라 들었던 ABCP 발행 시장이 점차 살아나고 있다는 것을 반증한다.

특히, 부동산 관련 ABCP 발행액이 지난 3월 2726억원을 기록한 이후 석달 연속 상승, 부동산 개발과 관련한 자금시장에 상당한 숨통이 트였다는 진단을 내렸다.

◆ 부동산 금융시장 회복세 '꿈틀' 발행목적은 '차환'

부동산 금융시장이 점차 살아나고 있다는 것은 분명 긍정적으로 바라봐야 한다. 그러나 최근 발행된 ABCP 발행 목적의 대부분은 '리파이낸싱(차환)'이라고 보고서는 평가했다.

특히, 이같은 현상은 국내 부동산 금융시장에서 작년 하반기부터 꾸준히 지속되는 모습이라고 진단했다. 무엇보다 부동산시장 위축으로 신규 개발사업 진행이 어렵다는 것.

이에 부동산 개발이 본격적으로 진행되는 시점에서 발생하는 본 프로젝트파이낸싱(PF) 역시 2008년 11월 이후 6개월째 전무한 실정이다.

보고서는 그러나 개발사업의 초기단계에서 발생하는 브릿지론이 지난 3월 이후 꾸준히 발행되고 있어 향후 본 PF 역시 활성화될 수 있을 것이라고 내다봤다.

특이한 점은 지난달 발행된 부동산 관련 ABCP 중 미분양 아파트 투자펀드와 관련한 ABCP가 발행됐다는 점이다.

발행구조를 살펴보면 대주인 금융기관은 차주에 대출을 실행하고 발생한 대출채권을 유동화 특수목적법인(SPC)이 매입한다.

이 유동화 SPC는 매입한 대출채권을 유동화시키는 과정에서 차주는 대주로부터 유입한 자금을 미분양아파트에 투자하는 펀드에 가입해 수익을 추구하는 것으로 확인됐다고 보고서는 전했다.

보고서는 이에 주택공사와 대한주택보증을 중심으로 최근 미분양 아파트를 활용한 각종 금융 상품이 준비 중에 있는 만큼 향후 이같은 미분양 아파트 투자펀드와 관련된 ABCP 발행이 더욱 늘어날 것이라고 전망했다.

◆ 현재 건설사 경영전략은 기존사업의 '안정적인 마무리'

지난달 발행된 ABCP의 기초사업은 대부분이 아파트 개발사업인 것으로 파악됐다. 특히, 아파트 개발사업을 기초로 하는 ABCP는 총 5149억원이 발행돼 전체의 77.9%를 차지했다.

해운대구에 콘도미니엄을 개발을 기초사업으로 하는 ABCP가 1건 있었지만 아파트 개발사업을 기초로 하는 ABCP 발행이 크게 증가했다는 것은 현 시점에서 건설사들의 경영전략을 잘 보여준다고 보고서는 판단했다.

이는 국내 건설사들이 부동산 경기가 비록 최악의 상황을 벗어났다고 하나 여전히 침체기에 놓여 있다는 점에서 신규사업의 진행보다는 기존 사업을 잘 마무리하는 데 초점을 맞추고 있다는 것으로 풀이 가능하다.

따라서 기존 아파트 개발사업의 '리파이낸싱' 위주의 ABCP가 주로 발행되고 있는 상황이고 ABCP 발행의 기초 사업은 아파트 개발사업이 주류를 이룰 수 밖에 없다는 것.

한편, 올들어 발행된 ABCP 신용 등급 분포를 살펴보면 A3+ 이하 등급의 ABCP는 거의 발행되지 않는 반면 'A2+에서 'A2-' 등급의 ABCP가 대부분을 차지했다.

이 또한 회사채 시장과 마찬가지로 신용도가 낮은 ABCP는 시장에서 거의 유통되지 못하고 있다는 것을 의미한다.

보고서는 낮은 등급의 ABCP가 유통되지 못하는 가장 큰 이유로 시공사들에 대한 자본시장의 불신이 여전히 남아있기 때문이라고 지적했다.

참고로 ABCP는 시공사와 동일한 신용등급으로 발행된다는 점에서 ABCP의 유통 실태는 시공사들에 대한 자본시장의 시각을 반영한다고 볼 수 있다.

보고서는 현재 시공능력 50위 가운데 'A3+' 이하의 신용도를 가진 시공사의 수는 전체의 절반에 육박한다며 이들의 신용공여를 바탕으로 발행된 ABCP가 유통이 매우 어렵다는 것은 부동산 개발자금 시장이 다소 호전되기는 했지만 시공사에 대한 불신감이 여전하다는 것을 의미한다고 전했다.