[기획-지방 미분양](1)미분양 적체속 '이삭줍기'

"중장기 안목으로 접근하라"...미분양 살펴보면 美분양 나온다

지방 분양시장이 거대한 안개 속에서 헤어나지 못하고 있다. 2003년부터 본격화된 서울 소재 대형 건설사들이 잇따라 대규모 분양물량을 쏟아 부으면서 시작된 지방 주택시장 분양 붐은 인구 증가가 없는 이 지역에 대량 미분양이란 부메랑으로 돌아왔다.

이 때문에 미분양 적체는 주택 공급 건설사들의 위기로 이어졌으며, 나아가 지방 기존 주택시장도 거래 중단이란 안개를 불러 일으킨 주요 원인이 됐다. 엎친데 덮친 격으로 지난해 시작된 글로벌 금융불안은 건설사들의 자금 유동성 악화로 현실화됐고, 이는 지방 주택시장에 주택 공급을 담당하는 지방 건설사들의 연쇄 도산으로 나타났다. 한마디로 지방 주택시장은 '동토(凍土)'라 해도 과언이 아닌 셈이었다.

◆가격 경쟁력 갖춘 지방 분양시장 수요자에 손 짓

하지만 이런 지방 주택시장이 최근 수요자들의 관심이 모이고 있다. 바로 바닥까지 떨어진 집값이 그 기폭제다. 건설업체들은 지긋지긋한 미분양을 해소하기 위해 각종 할인 혜택을 주고 있기 때문이다. 심지어 브랜드 가치 보호를 위해 할인 분양을 최대한 아끼는 서울 소재 대형 건설사들도 잇따라 분양가 할인 방안을 꺼내놓고 있는 상황이다.

지방 분양 시장의 가장 큰 문제인 주택 수요부족 문제는 여전히 걸림돌이다. 자연 증가가 없는 상태에서 지방은 특성상 인문적 증가도 기대하기 어렵기 때문이다. 하지만 이 부분에서도 방법은 있다. 지방 주택시장의 노후 된 주택을 새집으로 갈아타는 수요는 엄연히 존재하기 때문이다.

물론 이 같은 주택 갈아타기 수요는 대규모로 발생하지는 않는다. 따라서 중장기적인 관점을 갖고 알짜 물량 찾기에 나서야 할 필요성이 강조되고 있다.

◆미분양 선별요소 첫째는 분양가

이 같은 '위험요소'가 적지 않은 만큼 지방 미분양을 선택하는 자세도 한층 더 신중해야 할 필요가 있다. 이에 대해 부동산시장 전문가들이 말하는 지방 알짜 미분양 선별법은 우선 분양가다.

지방시장은 지난 2000년대 초반 부동산시장 붐이 오기 전까지 '프리미엄'이란 현상이 나타나지 않았다. 하지만 수도권 시장에서 시작된 분양권 전매가 지방으로 내려오면서 부동산 업계가 억지로 만들어낸 프리미엄이 나타나기 시작했다.

실제로 2000년대 초반 주택업체들은 매번 분양 때마다 직전 분양가보다 15~20% 높은 분양가를 상정, 분양가에 거품을 키웠다는 비판을 받고 있다. 이같은 거품은 지금도 꺼지지 않은 점은 반드시 주목해야 한다. 아직도 대전을 제외한 부산, 대구, 광주, 울산 등 지방 광역시 주택시장은 3.3㎡당 700만~800만원의 시세가 적당하다는 게 전문가들의 의견이다.

그런 만큼 브랜드 가치보다 분양가 가격 경쟁력을 우선 살펴야 할 것이다. 다음으로 살펴야 할 것은 브랜드다.

아파트 브랜드 마케팅은 모든 대형건설사들이 추진하고 있는 것인 만큼 앞으로 지속될 가능성이 크다. 그렇다면 인기 브랜드는 아파트의 미래가치를 좌우하기까지는 어려워도 지역 집값을 주도하는 아파트로 만들어주기 충분하기 때문이다.

또 임대사업이나 투자가치를 노리는 수요자라면 가급적 기반시설이나 편의시설 등 입지여건이 어느 정도 갖춰진 곳을 매입하는 게 유리하다. 일례로 부산의 경우 기장군 정관신도시나 명지지구 등 신 개발지역은 앞으로도 10년 가까이 지나야 안착할 수 있는 만큼 중단기 투자상품으로는 적절치 못하다.

또 대구의 경우도 기존 수성구나 동구에 좀더 많은 관심을 가지는 것이 좋으며 달서구의 신 개발지역은 가급적 보수적으로 접근할 필요가 있다는 게 전문가들의 이야기다. 인구증가 답보로 인해 주택수요 역시 답보가 이어질 것인 만큼 주택수요가 어느 정도 ‘보장’되는 기존 주거 중심지에 집중할 필요가 있다.

반면 실수요자들은 5년 이상 장기 거주를 감안하고 있는 만큼 신규 개발지역에도 관심을 가져볼 만 하다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 “지방 주택시장이 위기를 맞고 있지만 이는 또 다른 기회일 수도 있을 것”이라며 “알짜 미분양을 잘 선별하며 실수요자는 물론 투자가치도 어느 정도 기대할 수 있다”고 말했다.