미분양 악몽 시달리는 부동산 시장, ‘미분양 제로 지역’ 눈길

미분양 ‘위험수위’ 6만 가구 넘어
자금 부담에 수요자 ‘옥석 가리기’
경기 안산시, 과천시 등 미분양 제로
공급 적고 수요 많아…개발 호재 多

▲서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 사진=조현호 기자 hyunho@

분양만 했다 하면 완판을 기록했던 수도권 등 ‘미분양 청정 지역’이 수요자에게 외면받는 분위기다. 대출 규제와 금리 인상 등 자금 부담이 커진 청약 수요자들이 ‘옥석 가리기’에 나서면서 입지나 분양가에 따른 양극화 흐름이 확대되고 있다. 전국 미분양 주택이 6만 가구를 넘어선 가운데 일부 지역의 경우 여전히 미분양 ‘제로(0)’를 유지하는 곳들도 있어 그 배경에 시선이 쏠리고 있다.

20일 국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택은 지난해 12월 기준 6만8107가구로 집계됐다. 이는 전월(5만8027가구) 대비 17.4%(1만80가구) 증가한 수치다. 9월 4만1604가구를 기록한 데 이어 3달 만에 미분양 물량이 7만 가구를 넘보게 된 것이다.

하지만 지역별 분위기는 천차만별이다. 전국 149개 시·구 가운데 미분양이 5가구 미만인 지역은 40곳으로 확인됐다.

서울에서는 강남 3구(강남·서초·용산)와 용산구, 영등포구, 양천구 등이 포함됐으며 경기에서는 안산시, 과천시, 군포시가 미분양이 아예 없는 것으로 나타났다. 지방에서는 충남 논산시, 충북 제천시, 전북 정읍시 등이 미분양 제로로 확인됐다.

미분양이 없다는 것은 지역 내 공급량 대비 주택 수요층이 상대적으로 두텁게 자리하고 있음을 뜻한다. 미분양 제로 지역으로 분류된 전국 40개 시·구는 다른 지역과 비교해 신규 공급이 적고 노후주택이 많았다.

충남 지역 전체가 아파트값 내림세를 보이는 가운데 충남 논산시는 2020년 3월 넷째 주(0.04%) 이후 지난해 10월까지 2년 넘게 오름세를 지켰다. 주택 공급이 적은 데다 충청권 광역철도 등 교통 호재가 있었던 덕분이다.

전북 정읍시의 상황도 비슷하다. 최근 5년(2018년~2022년) 동안 정읍시는 일반분양 가구 수가 506가구에 불과할 만큼 공급이 적어 부동산 침체기에도 신고가를 경신하고 있다. 현지 공인중개업소에 따르면 연지동 ‘영무예다음 1차’ 전용면적 84㎡형은 지난해 12월 3억9000만 원에 계약서를 써 신고가를 기록했다. 이는 직전 거래인 7월 3억7000만 원보다 2000만 원 비싼 금액이다.

전문가들은 주택경기 내림세에 미분양 지역은 위험을 판단하는 핵심 지표로 볼 수 있다며 미분양이 적은 지역을 골라야 실수요자와 투자자들의 리스크를 최소화할 수 있다고 강조했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “미분양이 전혀 없는 청정지역은 공급보다 수요가 많은 지역으로 볼 수 있다”며 “하락장에서도 버틸 힘이 있고, 향후 가장 먼저 반등할 수 있는 지역이기도 하다”고 말했다.