2008년 하반기 상업용 빌딩 투자수익률↓·공실률↑

글로벌 경기침체의 영향에 따라 지난해 하반기 국내 오피스 빌딩도 공싱률이 상승하면서 투자수익률도 하락세를 면치 못했다.

30일 국토해양부는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1000동의 2008년 하반기 투자수익률, 공실률 등 투자 정보를 발표했다.

우선 투자수익률을 살펴보면, 오피스빌딩의 투자수익률은 평균 0.87%로 전년 하반기 5.00% 대비 4.13%P 하락했다.

7대 도시 모든 지역에서 0~2% 수준의 낮은 투자수익률을 보이고 있으며, 특히 서울이 0.72%로 최저치를 기록했다.

오피스빌딩의 투자수익률이 크게 하락한 것은 기관투자자 및 기업의 투자여건 악화로 인한 공실 증가, 임대료 상승폭 둔화, 매매가격 하락 현상이 지속됨에 따라 자본수익률이 급락한데에 기인한 것으로 분석된다.

매장용빌딩의 투자수익률은 평균 0.25%로 전년 하반기 4.48% 대비 4.23%P 하락했다. 서울(-0.64%)과 광주(-0.35%)는 마이너스 수익률을 보였으며, 인천은 2.10%로 7대 도시 중 가장 높은 투자수익률을 기록했다.

매장용빌딩의 경우 전반적인 소비 하락으로 인한 임차수요의 둔화, 상가분양시장 침체, 신용경색에 의한 급매물 증가 등으로 자본수익률이 크게 하락한 것으로 분석됐다.

공실률도 오피스와 매장용 빌딩 모두 상승한 가운데 특히 매장용 빌딩 공실률이 커 내수 침체를 실캄케 했다.

오피스 빌딩의 공실률은 올 1월 1일을 기준 평균 6.5%로 지난해 7월 1일 기준 5.3% 대비 1.2%P 상승했다. 오피스 공실률은 대전(15.7%)을 제외한 전 지역에서 상승했으며, 광주(15.4%)가 전반기 대비 4.9%P 상승해 가장 큰 상승폭을 기록했다.

매장용빌딩의 공실률은 올 1월1일 기준 평균 10.4%로 지난해 7월 1일 기준 10.0% 대비 0.4%P 상승세를 보였다.

지역별로는 서울(6.5%)의 공실률이 가장 낮고, 울산(16.4%), 광주(15.8%)의 공실률이 높게 나타났다. 대구(13.6%)는 대곡 상권과 지산범물 상권의 공실감소로 전반기 대비 1.7%P 하락했다.

한편 임대료는 소폭상승세를 보였다. 빌딩의 임대계약형태를 보면 오피스는 ▲보증부월세(87.2%), ▲월세(1.3%), ▲전세(11.5%) 등이며, 매장용 빌딩은 ▲보증부월세(96.1%), ▲월세(0.2%), ▲전세(3.7%)로 나타났다.

오피스빌딩의 임대료는 올 1월1일 기준 평균 1만5000원/㎡으로 지난해 7월 1일 기준 1만4900원/㎡ 대비 100원/㎡ 상승했다. 7대 도시의 임대료는 전반적으로 보합세를 유지한 가운데, 광주(4800원/㎡)가 전반기 대비 200원/㎡ 소폭 상승했다. 지역별로 서울이 1만8600원/㎡으로 가장 높고, 대전이 4400원/㎡으로 가장 낮게 나타났다.

전반적인 공실 증가와 수익률 하락에도 불구하고 임대료가 보합 내지 소폭 상승한 이유는 임대료는 시간차(time lag)를 두고 반영되는 경향에 기인한 것으로 분석됐다.

매장용빌딩의 임대료는 올 1월1일 기준 평균 4만300원/㎡으로 지난해 7월1일 기준 3만9700원/㎡ 대비 600원/㎡ 상승했다.

지역별로는 서울(5만4800원/㎡)이 가장 높고, 울산(1만3100원/㎡)이 가장 낮게 나타났으며, 대전(2만8300원/㎡)과 울산이 전반기 대비 각각 200원/㎡, 300원/㎡ 하락했다.

연간 투자수익률은 2005년 이후 증가하다가 2008년 하반기 가장 큰 폭으로 하락하였는데 이는 글로벌 금융위기에 따른 자산가치 하락의 영향으로 분석되었다. 이에 따라 공실률도 2006년 이후 첫 상승하였고, 임대료 상승폭도 크게 둔화되었다.

상업용빌딩에 대한 투자정보 조사는 상업용 부동산시장의 공신력 있는 정보를 제공해 투자가들의 합리적 의사결정을 지원하기 위한 것으로 감정평가사 233명이 지역조사, 임대인․임차인 면담 등 현장조사를 거쳐 실시한다.

올해에도 분기별로 조사해 발표할 예정이며, 조사분석결과는 은행 등 관계기관에 배포하고 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr)에도 게재하여 확인할 수 있다.