[알짜 미분양 찾기](1)눈높이를 낮추자

정부의 2.12 부동산대책 이후 수도권 미분양시장에 '이삭줍기' 현상이 두드러지고 있다.

신도시 등 대규모 택지개발 지구를 비롯해 개발호재가 뚜렷한 지역을 중심으로 평생 꿈꿔온 '내집 마련'의 기회 잡기가 시작된 것이다.

조건이 좋아진 만큼 경기ㆍ인천 등의 과밀억제권역에서 미분양아파트를 처리하고 있는 건설사들도 신바람이 날 수밖에 없다.

미분양 이삭줍기가 본격화 된 데에는 2.12 대책에 따른 동반효과가 크다. 정부가 미분양 해소를 위해 도입한 양도세 5년간 비과세 조건은 가뜩이나 주택관련 세금부담이 높아진 현 상황에서 둘도 없는 호재란 것이 전문가들의 이야기다.

여기에 양도세 감면 기간이 당초 올 연말까지에서 내년 2월11일까지로 한달 이상 늘어남에 따라 신규분양을 준비 중인 건설사들도 한층 더 여유가 생겼다.

준공일을 잘 따져보면 취등록세도 할인 받을 수 있다. 지역구분 없이 2010년 6월까지 취득, 등기를 마친 아파트에 대해서는 취등록세 50%의 감면 혜택이 주어진다. 여기에 시장 침체 영향으로 건설사들이 융자혜택, 발코니확장 및 새시 무료시공 등 파격적인 계약혜택을 내걸고 있다.

수요자들은 세제혜택뿐 아니라 계약사항을 꼼꼼히 살펴 최대한 유리한 조건으로 내집을 마련하는 지혜가 필요하다. 또 임대사업자를 희망하는 수요자들은 주로 교통편에 집중해서 미분양 물량 이삭줍기에 나설 것이 요구된다.

미분양아파트는 청약통장이 필요 없고 원하는 동?호수를 선택할 수 있다는 것이 큰 장점이지만 한번 수요자들의 외면을 받았다는 점이 찜찜할 수 있다. 더욱이 미분양 물량의 경우 미분양의 가장 큰 원인이 바로 고분양가인 점을 감안해 무엇보다 가격 경쟁력이 있는지를 확인해봐야 할 것이다.

통상 주변 기존 아파트에 비해 20% 이상 높은 분양가를 갖고 있는 아파트는 가격 경쟁력이 없다. 새 아파트란 점에서 실제 실수요자들의 선호도가 높기도 하지만 이는 주로 전세가격에 반영되는 경우가 많고 주택 공급과잉이 뚜렷한 만큼 새 아파트라 할지라도 지속적인 가격 오름세를 보일 것으로 기대하기는 힘든 시기가 왔기 때문이다.

즉, 앞으로 집값이 상승할 여지를 우선시하기보다는 집값이 떨어질 우려는 없는지를 우선해 고민해야 한다.

또한 주변 학군과 편의시설, 기반시설 등이 제대로 갖춰져 있는지에 대한 확인도 필요하다. 미분양 원인으로 이 같은 편의성 부족이 지적되는 아파트가 적지 않기 때문이다. 따라서 계약에 앞서 현장을 방문해 학교와 교통망, 주변에 위해 시설이 있는지 여부도 꼼꼼히 챙겨둬야 한다.