서울 곳곳서 ‘역세권 시프트’ 사업 활발…문턱 낮은데다 기준도 완화

'원효로 1가' 정비구역 지정 눈앞
서울시, 용적률·사업기준 완화

▲용산구 '원효로1가 역세권 도시정비형 재개발 정비계획' 결정도(안) (자료제공=용산구청)

서울 곳곳에서 ‘역세권 시프트(장기전세주택)’ 사업이 활기를 띠고 있다. 다른 정비사업보다 사업 기준 조건이 낮다는 게 이 사업의 장점으로 꼽힌다. 최근 서울시가 역세권 개발사업 기준도 완화하면서 역세권 시프트 사업도 활성화할 전망이다.

10일 용산구에 따르면 ‘원효로1가 역세권 도시정비형 재개발’ 사업이 정비구역 지정 및 정비계획 수립을 위한 주민 공람공고를 6일부터 다음 달 7일까지 시행한다. 이후 용산구와 서울시 의견 청취 및 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역으로 지정된다. 사업이 완료되면 용산구 원효로1가 82-1번지 일대 9만4115㎡에 지상 최고 35층, 전체 3316가구 규모의 대단지가 들어선다.

해당 사업은 역세권 시프트로 진행된다. 역세권 시프트는 2007년 당시 오세훈 서울시장의 핵심 주택공급정책 중 하나였다. 역세권 지역에 용적률을 상향해주고 상향된 물량 일부를 장기전세주택으로 공급하는 형태다. 대상지는 면적 3000㎡ 이상, 100가구 이상 규모여야 한다. 사업지는 1차 역세권(역 반경 250m 이내)에 과반 이상이 있어야 한다. 다만 주택공급 활성화를 위해 올해 12월까지는 1차 역세권 반경을 한시적으로 350m 이내로 늘렸다.

원효로1가 역세권 도시정비형 사업은 용적률을 479.7%를 적용하기로 했다. 제2종 일반주거지역(6만9184㎡)과 제3종 일반주거지역(1만2167㎡) 대부분이 준주거지역으로 종상향하면서 전체 사업지의 88% 이상에서 용적률이 완화됐다. 이러한 종상향으로 얻은 용적률의 절반인 912가구가 공공임대주택으로 공급된다. 주변 전셋값의 80% 수준에 최장 20년까지 거주할 수 있다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

최근 역세권 시프트 사업이 정비업계에서 주목받고 있다. 준주거지역으로 종상향되면 용적률이 최대 500%까지 완화될 뿐만 아니라 다른 정비사업에 비해 노후도 요건도 낮기 때문이다. 역세권 시프트 사업은 노후도 기준이 60%로, 공공재개발(75%)나 신속통합기획(67%) 등 다른 정비사업 대비 낮다.

원효로1가는 앞서 2020년 공공재개발 후보지 공모에 신청했으나 노후도 요건을 충족하지 못하고 탈락해 역세권 입지를 살려 역세권 시프트로 선회했다. 이외에도 용산구 효창동 효창공원앞 역세권, 청파동 서울역 역세권, 영등포구 신길역세권, 동작구 신대방역세권 등 서울 도심 곳곳에서 역세권 시프트 사업이 활발하게 진행 중이다.

최근에는 서울시가 역세권 사업 기준도 완화하면서 향후 역세권 시프트 사업도 더 활성화할 전망이다.

서울시는 ‘지구단위계획 수립기준’을 전면 개정하고 9일부터 시행에 들어갔다. 개정안에 따르면 개발 여력이 충분한 역세권 부지 활성화를 위해 역세권 입지 기준을 최대 20% 확대했다. 이에 따라 역세권 시프트 사업의 경우 올해 12월까지 1차 역세권 기준이 최대 420m로 늘어난다.

서울시 관계자는 "올해 12월까지 1차 역세권 기준을 역 반경 350m 이내로 적용했기 때문에 이 기준대로라면 최대 420m로 확대된다"며 "다만 내년에는 1차 역세권 기준이 다시 250m로 돌아가기 때문에 최대 300m까지 적용할 수 있다"고 설명했다.

아울러 상가 등 비주거용 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화했다. 상가 비율이 줄면 그만큼 주거시설을 더 지을 수 있어 사업성이 좋아진다.