공공개발 '물딱지' 우려에… '非재개발 빌라' 매입 문의 빗발

2ㆍ4 대책 발표 이후 신축 많은 저평가 지역에 투자 수요 몰려
'현금청산' 요건에 '재개발→비재개발' 수요 옮겨붙어
공공정비사업 거론 지역은 관심 '뚝'… 빌라시장 양극화

“집을 내놓은 지 5년이 넘도록 사겠다는 사람이 없었는데 2‧4 대책 발표 후 이틀 만에 팔렸다. 현재 1종 일반주거지역이고 재개발사업 진척도 없는 곳이다. 전세가 껴 있는 집인데 매수자는 부동산 계약서 특약사항에 2‧4 대책에 나온 현금청산 가능성에 대해서도 설명을 들었다고 명기했다. 재개발과 상관없이 투자용 목적으로 집을 산 것 같다.”(서울 은평구 불광동 A빌라 집주인)

“그동안 재개발 가능성을 염두에 두고 인근 빌라에 투자하겠다는 사람이 많았는데 2‧4 대책 이후에 쏙 들어갔다. 대신 어느 곳이 공공개발 사업장으로 묶일지 물어보는 전화가 빗발친다. 리스크가 큰 상황에서 계약을 무리하게 진행하기 어렵기 때문에 정부의 후속 발표를 기다리는 게 좋겠다고 설명해 드린다.”(서울 성북구 장위동 B공인 관계자)

2‧4 주택 공급 대책 발표 이후 다세대‧연립주택 등 빌라시장에 극명한 온도 차가 나타나고 있다. 공공 주도 개발사업 가능성이 큰 지역에선 투자 문의가 자취를 감춘 반면, 공공에서 개입할 여지가 낮은 곳들은 이른바 ‘핀셋 투자’ 수요가 몰리는 중이다.

시장 상황을 가른 건 2‧4 대책에 담긴 현금청산 대목이다. 공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축)과 도심공공주택복합사업이 대상이다. 정부는 대책 발표일(2월 4일) 이후 조합원 지위 양수 등으로 이들 공공사업 구역 내에서 부동산을 취득하는 경우에는 아파트 우선공급권을 주지 않기로 했다. 재재개발로 인한 시세 차익을 노리고 빌라에 투자했다가 해당 지역이 공공시행 사업지로 지정되면, 새 아파트 입주권 대신 현금만 돌려받고 살던 집에서 나와야 하는 상황이 올 수 있는 것이다. 이 때문에 그동안 개발 호재로 집값이 가파르게 상승한 곳이 아닌, 정비사업 가능성이 낮아 그동안 상대적으로 저평가된 지역의 빌라들로 눈을 돌리는 수요가 늘고 있다.

'공공 개입' 가능성 낮은 주택에 투자수요 '쑥'
업계선 "앞으로 더 시장 양극화 가속" 전망

현재 부동산 커뮤니티 등에서는 2‧4 대책 이후 매매 문의가 뚝 끊겼다는 재개발 추진 지역 사례와, 대책 발표 이후 갑자기 문의가 늘었다는 비재개발 지역 사례가 동시에 올라오고 있다. 비재개발 지역들의 경우 그동안 매물이 나가지 않다가 정부 발표 직후부터 문의가 늘고 거래가 성사돼 어리둥절하다는 반응이 주를 이룬다.

▲서울 영등포구 신길동 골목에 다세대주택이 밀집해 있다.

서울 영등포구 신길동 C빌라 소유자는 “집값을 시세보다 올려서 내놓은 채로 두고 있었는데 그동안 문의가 거의 없었다”며 “2‧4 대책이 발표되자마자 하루에 2~3팀씩 집을 보러 오겠다고 한다. 주변에 신축이 많고 공공재개발 가능성이 낮은 동네라서 그런 것 같다”고 분위기를 전했다.

서울 종로구 창신동 D공인 관계자는 “2‧4 대책에 현금청산 내용이 들어가면서 빌라 투자 흐름이 재개발 지역에서 비재개발 지역으로 바뀌었다”며 “공공사업 후보지로 거론되는 이곳과 성동ㆍ성북구 등지에서는 기존에 투자하겠다던 수요가 사라지고, 대신 공공재개발이 안 될 지역을 꼽아달라는 문의가 많다. 이런 상황을 감지한 해당 지역의 집주인들은 호가(팔려고 부르는 가격)를 올리는 추세”라고 설명했다.

시장에서는 정부가 설 연휴 이후로 예고한 222곳의 공공개발 사업 후보지 선정에 촉각을 곤두세우고 있다. 전문가들은 공공사업 후보지가 추려지면 이를 피한 지역의 부동산을 사려는 투자 수요가 더 몰릴 것으로 예측한다. 시중의 막대한 유동자금이 비재개발 지역으로 흘러들면서 집값을 띄울 수 있다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현금청산 요건이 적용되는 공공개발 사업지의 주택들은 사업이 끝날 때까지 팔기도 사기도 어려운 처지에 놓일 가능성이 크다”고 말했다.