[문선영의 異見] 고강도 규제 내놓은 정부, 또 빠진 공급 대책

셌다. 연말이면 집값이 안정될 것이라고 애써 침착한 모습을 보여왔던 정부가 기습적으로 발표한 12·16 부동산 대책 말이다.

세제ㆍ대출ㆍ청약 등 모든 대책이 망라된 12·16 대책은 2017년 6·19 대책, 8·2 대책, 지난해 9·13 대책 등 현 정부가 이제껏 내놓았던 종합대책 중 가장 강력하다는 평가다.

그런만큼 대책 발표는 극비리에 진행됐고 시장에도 큰 파장을 일으키고 있다. 전문가들은 정부가 당장 필요하다고 판단되는 카드를 최대한 썼다고 보고 있다.

종합부동산세 인상은 헌법 소원이 나올만한 수준으로 올렸으며 대출은 더 이상 조일 수 없을 만큼 옥죘다. 당장 어제(17일)부터 15억 원이 넘는 아파트(투기지역·투기과열지구 내)를 살 때 주택담보대출을 한 푼도 받지 못한다.

실효성 논란이 끊이지 않았던 민간택지 분양가 상한제도 대폭 확대했다. 한 정치인의 조언처럼 정부는 '핀셋'이 아닌 '망치'를 들고 사실상 서울 전역과 수도권 대부분을 분양가 상한제의 사정권 아래 놓았다.

전에 없던 초강도 대책에 시장 참여자들은 당황한 모습이 역력하다. 정부가 이렇게까지 할 줄은 몰랐다는 반응이 대부분이다. 그 만큼 집값을 잡기 위한 정부의 열망이 컸던 것으로 볼 수 있다.

정부의 바람대로 이번 대책으로 집값이 잡힌다면 정말 다행한 일이다. 하지만 시장은 반신반의하는 모습이다. 그간 내성(耐性)이 생길 대로 생긴 시장에 융단폭격처럼 정책을 쏟아낸다 한들 얼마나 효과가 있겠냐는 회의론이 벌써 고개를 들고 있다.

효과만 없다면 다행일 지경이다. 부동산 시장의 양극화가 더 심해질 것이라며 벌써 부작용을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 가입자가 80만명이 넘는 인터넷 부동산 카페에는 대책 발표 이후 "15억 원 현금 부자만 집을 사라는 것이냐", "15억 이하 지역과 15억 이상 지역 사이에 정부가 장벽을 만들었다", "현금 부자들의 줍줍이 시작될 것이다"며 성토대회가 열렸다.

부작용이 없는 대책은 있을 수 없다. 그러나 원인 파악이 잘못된 상태에서 마련한 대책은 부작용이 더 클 수밖에 없다. 정부는 집값 상승의 원인을 '투기 세력' 으로만 보고 있다. 초지일관 불로소득을 최대한 허용하지 않는 방향으로 주택 정책과 세제를 적용해 왔다는 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언에서도 이를 확인할 수 있다.

그러나 집값 상승의 원인을 투기 탓으로만 돌릴 수는 없다. 집값이 오르는 것은 유동성 과잉에 저금리가 유지되는 환경과 수요 억제에 초점을 맞춘 분양가 상한제 등 정책 남발, 자사고 폐지·대입 정시모집 확대 등 교육제도 변화 등 다양한 이유가 자리하고 있다.

이런 수많은 이유를 관통하는 것은 '수요와 공급'이라는 시장의 기본 원칙이다. 부동산 시장에 돈이 많이 공급돼 문제라면 또 다른 수요로 돈이 흘러가게 하면 되고, 신규 수요가 많은데 공급이 원활하지 않다면 집을 더 짓게 해주면 된다.

앞선 17번의 경험에서 알 수 있듯이 수급을 해결하지 않고 규제로 시장을 억누르는 것은 집값 급등을 잠시 정체시킬 뿐이다. 공급 부족 불안심리 재발을 막을 수 있는 확실한 시그널이 절실하다.