규제 비웃는 다주택자....법인 만들어 서울 집샀다

다주택자들이 부동산법인을 설립해 주택을 보유함으로써 세금은 줄이고 대출한도를 늘리는 '묘수'를 쓰고 있는 것으로 나타났다.

18일 한국감정원 통계에 따르면 5월 신고일 기준 서울에서 법인이 주택을 매수한 거래는 951건으로 전월(585건)보다 63% 증가한 것으로 나타났다. 지난해 같은 달(403건)과 비교하면 136% 늘어난 수준이다. 6월 1일 보유세 과세 기준일을 한 달 앞두고 법인의 서울 주택 거래가 활발했던 셈이다.

서울 전체 매매거래에서 법인이 매입한 거래 비중도 함께 증가했다. 종부세율을 높이기로 한 9·13 부동산대책과 공시지가·공시가격 급등 양상이 나타나기 전에는 이 비중이 2~5% 수준을 유지했다. 이후 9·13대책의 영향이 반영된 지난해 11월 이 비중이 5.7%로 늘더니, 올해 들어 9% 내외 수준 유지했다. 그러다가 5월 11.8%를 기록하며 주택 열 곳 중 한 곳은 법인이 사들인 셈이 됐다.

법인 매입의 비중 증가는 서울 주택 거래가 얼어붙은 상황에서도 법인은 주택을 꾸준히 사들인 결과다. 특히 세금 이슈가 발생할 때 법인 거래가 전달보다 급증했다. 지난해 4월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시작되기 전에도 3월 법인 매입 거래는 959건을 기록한 바 있다.

법인 매입이 늘어나는 이유는 부동산 규제로 무거워진 세금을 절세하는 효과가 있기 때문이다. 서울과 수도권 아파트 여러 채를 매입한 투자자라면 양도세 중과로 양도세율이 최대 62%까지 이를 수 있다. 법인은 양도세를 내지 않는 대신 기존 법인세 20%에 토지·주택 등 양도차익에 대한 추가과세 10%를 붙여 30% 세율이 정해진다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “세율만 보면 개인보다 법인이 유리해보이지만 개인이 법인 안의 돈을 꺼내 쓸려면 배당을 받거나 상여 처리를 해야 한다”며 “그때 개인소득세가 다시 부과되는데, 지금 내야 할 세금 1000만 원을 10년 뒤에 낸다는 차원서 절세 효과가 발생하는 것”이라고 설명했다.

우 팀장은 “법인을 통한 절세 효과를 극대화하려면 주택을 ‘오래’ 그리고 ‘많이’ 갖고 있어야 한다”며 “법인을 설립해 부동산을 보유하려던 자산가들이 기왕 할 거면 눈앞에 보유세부터 피하자는 차원서 6월 전에 움직인 것이다”고 말했다.

게다가 법인을 세우면 대출도 유리하다. 현재 1주택자 이상은 투기지역 및 투기과열지구에서 대출을 받을 수 없다. 법인의 경우 신용도에 따라 집값의 최대 80%까지 대출이 가능하다. 법인을 통해 세금을 덜 내는 것뿐만 아니라 신규 투자에 나설 수 있는 셈이다.

이 같은 이점들 때문에 부동산 법인 수도 급격히 늘어났다. 통계청에 따르면 올해 1분기 부동산 법인은 3151곳으로 규제가 적용되기 전인 2017년 4분기(2161곳)보다 45.8%가량 늘었다. 특히 지난해 9·13 대책을 분기점으로 부동산 법인이 급증했다. 실제 지난해 3분기 설립된 부동산 법인 수는 2297곳이었지만, 4분기 2957곳으로 600곳 이상 늘어난 바 있다.