재건축 부담금 줄이는 ‘1대1 재건축’주목

조합원 물량만큼만 재건축, 일반분양 수익 대폭 줄지만 핵심 지역은 시세차익 기대

정부가 강남 재건축 단지의 재건축 부담금이 최고 8억4000만 원에 달할 것으로 발표하면서 그간 외면받던 ‘1대 1 재건축’이 새로운 방편으로 관심을 끌고 있다. 재건축 이후 가격 상승 여력이 충분한 핵심 지역에 1대 1 재건축 방식이 늘어날수록 공급은 그만큼 줄어들 것으로 전망된다.

26일 부동산 업계에 따르면 1대 1 재건축 사업의 위상이 재건축 초과 이익 환수, 분양가상한제 등 정부의 규제 압박 속에서 높아지고 있다.

1대 1 재건축 사업은 일반분양을 통한 수익이 없는 재건축 방식을 뜻한다. 통상 재건축 사업은 종전보다 주택 수를 늘리고 조합원 물량을 뺀 나머지를 일반 분양해 이익을 얻는다. 1대 1 재건축은 조합원 물량만큼만 새로 지어지기 때문에 이런 수익을 기대하기 어렵다. 하지만 최근 국토부가 20개 재건축 단지에 재건축 부담금을 산정한 결과를 발표하면서 1대 1 재건축이 다시 활발히 논의되기 시작했다. 일반분양으로 부담금을 내느니 차라리 1대1 재건축 방식으로 개발비용을 늘려 명품 아파트로 만들자는 이유에서다. 분양가상한제도 변수여서 일반분양으로 인한 수익이 대폭 줄어들 가능성도 제기되는 상태다.

재건축 부담금 적용 구간은 조합원 분양가(준공 시점 공시가격)와 일반분양분 주택가격, 소형주택 인수가격을 합한 것에 개발비용, 정상가격 상승분, 개시 시점 주택가액을 뺀 액수다. 따라서 개발비용은 늘리고 일반분양을 없애면 부담금을 줄일 수 있다.

또한 1대 1 재건축 방식은 일반분양이 없기 때문에 의무적으로 지어야 하는 임대주택 물량이 없다. 때문에 ‘명품 단지’로 내세우기 좋은 조건이란 시각도 있다.

우선 중대형 가구들이 많은 중층 아파트 우선으로 1대 1 재건축 방식을 선택할 가능성이 크다는 게 업계의 관측이다. 중대형 가구가 많은 중층 아파트의 경우 용적률이 이미 높으므로 일반분양 물량 확보가 쉽지 않은 상황이다. 따라서 부담금을 내면서까지 일반분양을 억지로 늘리기보다는 개발비용을 들여 단지 고급화에 신경 쓰는 편이 낫다는 판단이 나온다.

문제는 충분한 수요로 가격 상승이 기대되는 핵심 지역에 1대 1 재건축 방식이 늘어나면 그만큼 일반분양, 임대 물량 공급이 줄어든다는 점이다. 이로 인해 아파트값이 급등 중인 강남처럼 공급이 부족한 지역은 오히려 상승폭을 키울 것이란 전망이 나온다.