서울 재개발 노후 아파트 15만 가구

조합추진위, "층고제한 풀고, 건폐율 낮춰야"...

올해 허용연한을 넘어선 노후아파트가 서울에서만 현재 15만가구에 이르고, 향후 10년 후인 2018년에는 32만가구 이상 육박할 것으로 조사되면서 새 정부 부동산 정책에 적지않은 영향을 미칠 것으로 전망된다.

부동산정보업체'부동산써브'가 서울지역 아파트를 분석한 결과,현재 재건축 허용연한인 준공 후 24년(83년 준공 기준)이 지난 노후 아파트는 전체 15만2천360여가구로 조사됐다.

이는 서울지역 아파트가 2008년 1월 현재 총 15만여 가구인 점을 고려해 볼 때, 10채 중 1채 이상이 재건축 대상 노후아파트인 셈이다.

지역별로는 강남구가 4만994가구로 가장 많았고, 서초구 2만8천38가구, 강동구 2만3천350가구, 송파구 2만857가구, 영등포구 1만1천519가구 순으로, 강남권(강남,서초,송파)에만 무려 9만여가구 노후아파트가 집중된 것으로 분석됐다.

또한, 서울시 재건축 대상 아파트는 매년 늘어나, 2009년 1만7천180가구, 2011년 1만6천392가구, 2013년 3만3천162가구, 2015년 3만7천812가구, 2017년 7만198가구가 증가해, 10년 후인 2018년에는 재건축 연한을 채운 노후 아파트가 2배이상 늘어난 32만7천104가구로 예상된다.

서울시 조례에 의하면, 서울에서 재건축 아파트를 개발하려면 81년12월31일 이전에 준공한 20년 초과 아파트에 국한됐다. 여기에 82년 준공아파트 부터 준공 연수를 매년 2년씩 더해 82년은 준공 이후 22년, 83년은 준공 후 24년이 추가되면서 91년 준공 아파트부터 최소 40년이 지나야만 재건축 대상으로 인정받게 된다.

지난 해 12월21일, '재건축조합설립'시 주민동의율이 토지 및 소유자의 5분의4에서 4분의3으로 완화시키는 개정안이 통과되면서 재건축 활성화에 대한 기대감이 고조되고 있고, 새 정부의 규제완화 방침으로 재건축 가능 연한을 꽉 채운 아파트가 수천~수만 가구씩 늘어나고 있는 추세다.

하지만, 일부 재건축조합추진위들은 재건축조합설립시 주민동의율을 완화시킨 것은 환영하지만, 제2종 일반 주거지역을 16층까지 억제하는 것은 형평성에 어긋난다며 새 정부의 용적률 규제 완화로 층고제한도 완화되는 것인지 의문을 제기하고 있다.

서정원 강동 고덕 시영 재건축 추진위원장은"서울시가 제2종 일반주거지역을 시 조례로 평균 16층까지 억제하고 효과적인 디자인을 요구하고 있다"면서"임대아파트 포함 2500가구 16층을 개발할 경우, 용적률은 190%에 건폐율 21%로 동간 사이가 비좁은 답답한 아파트가 될 것"이라고 설명했다.

서 위원장은 이와함께"쾌적한 아파트를 위해서는 건폐율을 15%미만으로 낮춰야 하고 무엇보다 층고 제한을 없애는 것이 중요하다"면서"재건축 개발이익환수가 전제조건이 된 용적률 규제 완화 또한 문제점"이라고 지적했다.

부동산써브 함영진 실장은"용적률을 상향조절하고 건폐율을 낮춰 조망권을 확립할 경우, 고층 차원의 시너지가 창출될 수 있고, 최근 층고제한을 폐기해야 한다는 목소리가 높아지고 있다"며"도심은 도심만의 성격이 다르기 때문에 특별히 미관을 해치는 문제가 없다면 층고제한은 풀어줘야 한다"고 말했다.