버블세븐 울고, 비(非)버블 웃었다

개발호재 풍성한 저평가 소외지역 두각

2007년 수도권 아파트시장은 대출규제, 세부담으로 중대형 고가아파트 거래가 급격히 위축되면서 강남을 비롯한 분당, 용인 등 이른바 버블세븐 지역이 큰 폭으로 하락했다.

반면 개발호재가 풍부한 저평가 지역, 특히 지난 해 저조한 가격상승을 보였던 수도권 외곽 비(非)버블 지역은 오히려 활발한 거래 분위기를 나타냈다.

부동산 정보업체 '스피드뱅크'가 서울.수도권 아파트 연초대비(12월1일 기준) 가격 변동률을 조사한 결과 매매 1.44%, 전세 1.43% 오르는데 그쳐, 2004년 이후 최저치를 나타냈다.

이는 매매 17.78%, 전세 6.81% 상승한 작년과 크게 대조되는 모습으로 가격급등에 따른 매수세 위축이 장기 지속됐다.

분양가상한제, 총부채상환비율(DTI) 강화를 골자로 한 1.11대책 발표 이후 거래시장이 급격히 냉각되고 지난해 거래가격이 올해 주택공시가격에 반영되면서 주택 보유자들이 부담해야 할 재산세 역시 천정부지로 뛰어올랐기 때문이다.

여기에 재산세 부과 기준을 앞두고 종부세 회피성 매물은 갈수록 늘어나면서 급기야 지난 5월에는 월간변동률 최저치를 기록하는 등 거래시장이 사실상 공황상태에 빠져들었다.

하반기 이후, 저가매물이 소진되면서 회복세를 나타내는 듯 하지만 증시활황에 따른 부동산 자금 유출과 계속되는 금리인상으로 투자수요가 급감했기 때문에 눈에 띄는 가격상승은 좀처럼 보이지 않고 있다.

이와 더불어, 서울은 강북이 오르고 강남은 떨어지는 이른바 '북고남저현상'이 연일 이어지고 있다. 강남 아파트 가격이 큰 폭으로 뛰어 올랐던 지난해와는 반대로 경전철, 뉴타운 등의 강북 개발사업과 대출 규제, 종부세 부과에 따른 고가 아파트 거래위축이 지역별 양극화를 부추긴 것으로 풀이되고 있다.

지역별로 살펴보면 강북(8.04%), 도봉(6.58%), 노원(5.95%), 서대문(5.69%), 용산(5.46%) 등이 오른 반면 지난 해 폭등에 가까운 가격상승을 보였던 양천(-5.10%), 송파(-4.37%), 강동(3.78%), 서초(-1.59%), 강남(-1.17%)은 모두 하락세를 기록했다.

반면, 용산국제업무지구, 마곡지구와 같은 정부주도식 개발사업지 일대가 두각을 보이고 있고, 자금확보가 용이한 중소형 저가 아파트 또한, 큰 인기를 끌고 있다.

경기도 지역은 소외지역이 강세를 보였음에도 불구하고 절반에 가까운 지역이 하락, 전체 가격변동률은 1%에도 못 미치는 저조한 수치를 기록했다.

의정부(16.70%), 시흥(12.36%), 양주(7.73%), 이천(6.40%), 여주(5.22%)가 큰 폭으로 올라 가격이 저렴한 외곽지역이 상승을 주도했다.

특히 의정부와 시흥은 각각 경전철 착공, 군자지구 개발로 연간 변동률이 10%를 넘는 높은 가격상승을 나타냈다. 이 일대는 최근 2~3년간 신규공급의 거의 없었던 곳으로, 개발계획 발표 후 심각한 매물부족에 시달리기도 했다.

인천은 공항철도 개통에 이어 구시가지 재개발 사업과 송도, 검단 등의 신도시 개발이 줄을 이으면서 고공행진을 이어갔다. 2014년 아시안게임 개최지로 확정된 이후 투자수요 또한 크게 늘어 매도자 간 호가 경쟁이 계속됐다.

한편, 2008년 수도권 매매시장은 규제완화 여부가 거래시장에 큰 변수가 될 전망이다. 하지만 정부가 지역균형 개발에 초점을 맞추고 있어 전면적인 규제완화는 보기 어려울 것으로 예상되며, 다만 양도세 완화 가능성이 있어 실수요자들의 매매거래는 올해보다 비교적 수월할 전망이다.

버블세븐 지역의 회복 가능성 또한 제기되고 있으나 대출규제에 따른 자금확보 문제가 해결되지 않는 이상 큰 폭의 가격상승을 기대하기는 어렵다. 반대로 개발호재가 있는 저평가 지역은 신규공급 물량이 절실히 필요한 상황으로 올해에 이어 내년에도 강세가 예상된다.