수도권 재건축 시장, 아~옛날이여

강남, 강동, 송파 등 정부 규제와 악재로 5년만에 하락

올해 서울.수도권 재건축 아파트 시장은 대출규제 강화, 분양가상한제 시행 등 정부의 강력한 규제가 연일 이어지면서 3년 만에 내림세를 나타냈다.

특히, 강남권 4개구(강남, 강동, 서초, 송파)는 두드러진 매수약세를 보이면서 오래전 부터 거래가 뚝 끊긴 가운데 최근 5년간 처음으로 마이너스 변동률을 기록했다.

부동산정보업체 '스피드뱅크'에 따르면 올해(12월1일 기준)서울.수도권 재건축 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울은 -1.32%, 경기는 -1.99%를 나타냈다고 밝혔다.

급등세를 보였던 지난해 같은 기간 상승률(서울 0.48%, 경기 25.89%)과 비교할 때 크게 하락한 것은 물론, 서울과 경기가 동시에 마이너스 변동률을 기록한 것은 지난 2004년 이후 처음이다.

여기에 강남권 4개구(강남, 강동, 서초, 송파)가 이례적으로 모두 내림세를 나타냈는데, 이들 지역이 모두 하락세를 나타낸 것은 지난 2003년 이래 처음 있는 일이다.

이 기간 재건축을 제외한 일반 아파트값은 서울1.65%, 경기 0.56%를 기록한 것으로 조사됐다.

지난해 말 11.15대책 이후 급등세가 한 풀 꺾이기 시작한 재건축 아파트 시장은 연초 1.11대책이 더해지면서 침체에 가속도가 붙었고, 설상가상 주택담보대출 규제가 더욱 강화된데다 분양원가 공개 및 채권 입찰제 적용까지 겹치면서 재건축사업은 그야말로 진퇴양난의 형국을 보이고 있다.

이와함께, 재건축 시장 악재는 여기서 머물지 않고, 9월1일 분양가상한제 시행과 이후 건축심의 개선대책 발표로 인해 재건축 내림세는 줄곧 하향곡선에서 벗어나지 못했다.

추석을 전후 재건축 규제 완화 공약 및 강남구 용적률 상향 움직임 추진으로 잠시 회생 분위기가 감돌기도 했지만, 서울시의 용적률 상향 반대 입장이 워낙 강경, 매수자들의 관망세는 여전히 싸늘하기만 했다.

서울에서는 송파구가 -9.62%로 내림폭이 가장 컸고, 그 뒤를 이어△강동구(-7.31%), △강서구(-5.10%), △관악구(-3.06%), △금천구(-2.06%), △강남구(-1.78%), △서초구(-1.78%) 순으로 약세를 보였다.

경기에서는 과천시가 -11.69%로 가장 낮은 변동률을 나타냈고, △성남시(-4.20%), △안양시(-1.72%), △부천시(-1.56%), △고양시(-0.36%), △군포시(-0.31%)가 그 뒤를 이었다.

수도권 재건축 아파트값 내림세를 주도했던 송파구의 경우, 금리인상 여파와 잠실 제2롯데월드 건립 무산으로 아파트값의 하향 조정 움직임이 크게 두드러졌다.

이 가운데 잠실주공5단지는 소문이 무성했던 상업용지로의 변경추진을 포기하면서 약세를 보였는데, 119㎡(36평형)의 경우 2억5000만원 떨어지면서 13억5000만~14억원 선의 시세를 형성, 올 한해 동안 가장 큰 내림폭을 나타냈다.

2007년 한해 재건축 아파트 시장은 분양가상한제를 비롯한 강도높은 정부의 규제 압박으로 약세를 나타냈다. 특히, 고가 아파트가 많은 강남권은 대출규제에 따른 매수자들의 자금압박이 커지면서 거래공백이 장기화 되는 모습을 보이고 있다.

한편, 스피드뱅크 '박원갑'부사장은 "현재 전반적인 부동산 시장 분위기가 침체돼있고 재건축을 옥죄고 있는 규제들이 한 두 가지가 아닌데다 대부분 강남권을 겨냥하고 있다는 점에서 앞으로도 당분간은 이러한 약세기조가 이어질 것으로 전망된다."며" 다만 과거 급등세를 보였던 시기와 비교했을 때 내림폭이 크지 않고 정권 교체가 한 달이 채 남지 않았다는 점에서 향후 안정세를 낙관할 수 만은 없다."고 설명했다.