돈버는 '리츠'를 아세요?

리츠활성화되면 부동산 시장 좋아져

『최영진 대기자의 현안진단』

부동산 투자상품 중에 리츠(REITs)라는 게 있다. Real Estate Investment Trusts의 약자다. 번역하면 ‘부동산투자신탁’이라는 뜻이다. 이를 부동산투자회사라고 부른다.

소액 투자자들로부터 돈을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사다. 투자자 입장에서 보면 간접투자를 통해 수익을 내는 방식이다.

직접 부동산에 투자하는 것이 아니라 리츠에다 투자하면 리츠 운용사가 수익성 높은 부동산을 매입한 후 약정기간 동안 잘 운용해 임대수익을 투자자들에게 나눠 주고 자산 매각 때도 시세차익을 남겨 배분하는 형태다.

리츠 등을 통한 간접투자는 불경기에 성행한다. 시장이 호황일 때는 개인이 직접 부동산을 사고 팔면 자산 운용 수수료가 들지 않아 수익 측면에서 유리하다.

반대로 불경기에는 수익성이 좋은 상품을 찾기가 쉽지 않아 리츠와 같은 간접투자 상품이 안전하다. 리츠는 전문가가 자산을 운용하기 때문에 그만큼 개인보다 돈 버는 노하우가 많아서 그렇다.

앞으로 리츠가 부동산 시장의 큰 손으로 등장할 것 같다. 지금은 개인의 소액 투자보다 금융회사나 일부 자산가 자금으로 리츠가 만들어지고 있지만 조만간 개인 투자를 받는 리츠도 많이 생겨날 것으로 예상된다.

국토교통부가 올해 상장 리츠 확대를 위해 규제를 완화하기로 했기 때문이다. 물론 금융위원회 협조가 필요하지만 정부의 중점 사업인 뉴 스테이 공급 확대를 위해 리츠 활성화가 필요해 관련 부처 간의 조율이 이뤄지지 않을까 생각된다.

현재 가동 중인 리츠는 130여 개로 운용자금도 18조5000여 억원 규모다. 미국이나 일본 같은 리츠 천국과 비교하면 초보단계에 불과하다.

이들 리츠의 배당률은 얼마나 될까. 지난해 기준 8.1%이고 3개 상장 리츠는 이보다 조금 적은 7%대로 알려진다.

그래도 회사채나 은행금리보다 4~5배 놓은 수준이다. 일반 다가구주택의 임대 수익률이 5~6% 대인 점을 감안하면 리츠의 배당 수익은 매우 높은 편이다.

그래서 개인 소액투자들의 리츠 참여 길이 열리면 시중의 유동자금이 이쪽으로 대거 몰릴 게 분명하다. 너무 과열되면 무분별한 투자에다 운용 부실로 배당 수익은 고사하고 원금을 못 건지는 불상사도 벌어질 수 있다.

그렇지만 임대주택 공급 과잉 등으로 수익률이 하락하면 유동자금은 리츠와 같은 간접 부동산 상품으로 이동하게 돼 있다. 지금은 여유가 있는 개인 투자자가가 임대사업을 위해 다세대·다가구주택 등을 짓기도 하고 새 아파트 매입에 열을 올리지만 공급과잉으로 생각한만큼 수익이 나오지 않으면 안전한 간접 상품으로 갈아탈 확률이 높다는 소리다. 세입자 관리에도 골머리가 아픈데 수익조차 형편없으면 만사가 귀찮아진다.

제도만 받쳐준다면 멀지 않아 리츠가 번성하게 된다는 얘기다. 이는 유동 자금이 부동산 시장으로 몰린다는 뜻이다. 바꿔 말하면 자본이 부동산 시장을 장악한다는 소리다.

대 자본이 조직적으로 부동산 시장을 움직일 경우 어떤 현상이 벌어질까.

먼저 가격이 뛸 확률이 높다. 아무 상품이나 상승기류를 탄다는 말은 아니다. 수요가 많은 상품은 리츠의 주요 투자 대상으로 떠올라 이런 상품은 가격이 오를 수밖에 없다. 먼저 임대료가 껑충 뛰게 되고 이는 자산 가치 상승으로 이어진다.

리츠의 대중화가 열리면 부동산 시장은 또 한차례 번성기를 맞게 될지 모른다. 물론 부작용도 적지 않겠지만 대자본 투입으로 도심의 대형 프로젝트 개발로 지금보다 훨씬 선진화된 부동산 상품 등장으로 부동산시장의 판도가 바뀔 수도 있다.