헌재, 부동산 등기부 취득시효 10년 합헌 결정… 법률전문가의 소견

헌법재판소가 부동산 소유 등기 10년이 지나면 소유권을 인정하는 법안이 합헌이라는 판결을 냈다. 헌재는 지난 4일 부동산 등기부 취득시효를 규정한 민법 제245조 2항을 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다고 밝혔다.

민법 제245조 2항을 보면 부동산 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온•공연하게 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 나와 있다.

김모씨는 부친 사망으로 받은 상속 재산의 부동산 소유권을 이전해 달라는 소송을 냈다. 부동산은 1974년에 매매 됐고 소송 제기 당시, 다른 사람에게 등기가 이전돼 있었다.

김 씨는 법원으로부터 매매 계약서가 위조되었다는 사실은 인정받았지만, 등기부 취득시효 완성을 이유로 소유권을 돌려받을 수 없다는 결과를 받았다. 이후 김 씨는 해당 법 조항이 재산권을 침해한다는 헌법소원을 냈다.

이에 대해 헌재는 “10년간 소유권을 행사하지 아니한 자보다는 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의•무과실로 부동산을 점유하면서 등기한 자의 부동산에 대한 이해관계가 두텁고, 사실 상태가 오랜 기간 계속된 경우 이를 신뢰한 자를 보호하고 법률질서의 안정을 기할 필요가 있다”고 설명했다.

헌재는 “원소유자는 10년 동안 자유롭게 소유권을 행사할 수 있고, 민법 제245조 제2항은 점유자의 등기 및 선의/무과실까지 요구하여 원소유자를 충분히 보호하고 있다. 또한 시효의 중단, 시효이익의 포기 등 원소유자와 시효취득자의 이익을 조정하는 제도도 마련돼 있다”고 했다.

이어 "부동산 거래 실정과 성립요건 주의를 취하고 있는 점을 고려하면, 10년의 시효기간이 부당하게 짧다고 보기 어렵다"고 판단했다.

◆ 등기부취득시효에 요구되는 선의•무과실과 등기 승계

점유취득시효의 요건으로서 요구되는 20년간의 점유는 소유의 의사로 평온•공연하게 하는 것으로 충분하고 점유자의 선의•무과실은 그 요건이 아니다.

하지만 등기부취득시효에서는 점유자에게 선의•무과실이 요구된다. 이때 점유자의 선의는 추정되나(민법 제197조) 무과실은 추정되지 않는다. 따라서 등기부취득시효를 주장하는 자가 자신의 선의(善意)에 대해 과실이 없음을 입증해야 한다.

부동산전문 법무법인 진솔 강민구 변호사는 “하지만 이러한 선의, 무과실은 점유를 개시한 때만 있으면 되고 그 이후에 악의로 되어도 상관없다”며 “또한 등기는 전 소유자의 등기까지 포함하여 10년이면 충분하고 반드시 최종 소유자 앞으로 10년 이상 있을 필요는 없다”라고 설명했다.

◆ 원인무효 등기에도 불구하고 10년의 시효로 등기부는 유효한 등기로

원칙적으로 원인무효 때문에 소유권을 취득한 사람과 그 사람으로부터 다시 전득한 사람의 등기는 무효로서 말소대상이 된다. 이 경우 매수인은 자신에게 그 부동산을 사기 쳐서 판매한 가짜매도인(문서위조범)을 상대로 민형사상 소송을 제기할 수는 있지만, 진정한 소유자에게는 대항하지 못한다.

위 사례의 경우도 김 씨는 부친의 사망으로 부동산을 상속받았지만, 그 부동산은 이미 오래전에 누군가의 문서위조로 인해 현재의 등기부상 소유자에게 매도되어 이전된 상태이다. 이 경우 매수인은 불법적인 방법에 따라 양수받은 것이므로 원인무효에 의한 등기이며 그로부터 양수받은 모든 전득자 명의 역시 원인무효의 등기로서 말소대상이 된다. 하지만 아무리 원인무효에 의한 등기라 하더라도 매수인이 그 등기부상 소유자로 10년 이상 등재된 경우에는 등기부취득시효로 소유권을 원시취득하게 되는 것이다.

이에 대해 강 변호사는 “이 사례의 경우 현재의 소유자에게 악의나 과실이 인정되기 어려워 법원에서 그의 손을 들어준 것이다”며 “만약 10년이란 시효가 완성되기 전에 소송을 제기했더라면 김 씨는 소유권을 되찾을 수 있었을 것이다”라고 강조했다.