“주택조합 안정성 높이려면 부동산신탁제도 활용해야”

금투협, 신탁상품 다양화 위한 세미나 개최…주택법 개정 필수 ‘한 목소리’

최근 주택 경기 활성화로 우후죽순 설립되고 있는 지역 주택조합의 전문성 부족 보완과 사업의 안정성을 높일 수 있는 실질적 대안으로 부동산신탁제도를 활용해야 한다는 주장이 나왔다.

금융투자협회가 9일 여의도 금투협 불스홀에서 개최한 ‘신탁상품 다양화를 위한 세미나’에서 조영호 코람코자산신탁 전무는 기존 지역주택조합사업에 대한 장단점을 발표하며 이같이 밝혔다.

조 전무의 발표에 따르면, 현재 지역주택조합사업은 일반 분양 주택보다 분양가가 저렴하고 청약통장이 필요 없는 조합원 선호도를 반영하는 장점을 지닌다. 주택조합은 주민들이 자율적으로 돈을 모아 집을 짓는 주민 자치 사업이다.

그러나 조합설립 인가 시 주택건설 대지 전체의 80% 이상 사용 승낙서 확보가 필요하고, 사업계획 승인 때 주택건설 대지의 95% 이상 소유권 확보가 필요하다. 만약 토지 미확보 시 사업추진이 장기적으로 지연되거나 사업중단이나 추가 분당금 등 여러 부작용이 존재한다.

조 전무는 “통상 주택조합이 등록사업자인 시공사와 공동사업주체를 구성해 시공사에 대한 감시와 견제가 전혀 이뤄지지 못하고 있다”며 “향후 시공사의 계약 위반 시 시공사 교체 등 적정한 조치를 해야 하나 실제 조합의 해결 능력이 부족해 여러 부작용에 시달리고 있다”고 지적했다.

따라서 이의 대안으로 활용할 수 있는 것이 바로 부동산신탁이라는 조언이다.

신탁사는 사업 초기에 인허가 가능성 △토지매입 계획 △사업추진 방식과 사업성 분석 △조합설립계획 등에 대한 자문 제공이 가능하고 신탁사의 주택건설사업의 전문성을 활용해 최선의 조건으로 공사와 용역 계약을 체결할 수 있다는 것이다.

조 전무는 “신탁사가 사업주체가 되어 토지신탁으로 사업 시행 시 부족한 사업비를 신탁사가 조달하거나 대여하고 안정적인 중도금 대출이나 상환도 가능하다”며 “만약 조합가입계약이 해제되거나 일반 공급 계약이 해제된 경우 대출받은 중도금의 상환은 신탁사가 신탁사업비로 상환하는 것이 가능하므로 금융기관도 안심하고 대출해 줄 수 있다”고 설명했다.

다만 신탁사가 지역주택사업에 참여하려면 주택법의 개정이 필요하다.

현행법에는 조합의 신탁개발을 허용하는 조항이 없어서 신탁사가 조합으로부터 토지신탁을 받아 사업계획 승인을 받아 사업을 수행하는 경우 조합원에 대한 특별공급이 불가능하다.

이 때문에 금융투자업계에서는 조합원들의 선택에 따라 부동산신탁사도 주택조합사업에 참여하는 주택법 신설 개정에 대한 목소리가 높다. 더욱이 내년 3월부터 재건축, 재개발 사업에 도시정비법 개정에 따라 부동산 신탁사들이 주민들 선택에 따라 시행 주최로 참여할 길이 열리면서 주택조합 사업에 대한 신탁사들의 참여 여론도 거세게 일고 있다.

실제 이날 발표가 끝난 후 이어진 전문가들 패널 토론에서도 지역 주택 조합 사업의 안정성과 투명성을 위해 부동산신탁사들의 지역주택사업 참여가 필요하다는 견해가 나왔다.

강원대 장희순 교수는 “부동산신탁사의 주택 재개발, 재건축 사업 참여에 따른 사업투명성 제고 효과가 주택조합사업 참여 시에도 동일하게 기대된다”며 “향후 부동산신탁사도 전문성 강화가 필요하다”고 말했다.