청약가점제 맞은 1주택자 투자전략

9월1일 이전에 적극 청약…이후엔 비인기지역 공략 바람직

오는 9월 1일부터 청약가점제가 시행될 예정이다. 청약가점제는 아파트 당첨자 선정 방식이 변경되는 것을 의미한다.

기존에는 당첨자 선정을 추첨을 통했지만 9월 1일 이후부터는 부양가족수나 무주택기간, 세대주연령, 가입기간 등에 가중치를 부여해 이를 합산한 종합 점수로 당첨자를 결정하는 것이다. 즉 세대주의 나이와 가족 수가 많고 무주택기간이 긴 청약자일수록 당첨 기회가 높아진다.

가점을 통해 당첨자를 선정하는 아파트는 분양가상한제가 적용되는 아파트다. 따라서 3월 국회에서 주택법 개정안이 통과되면 청약가점제 대상은 민간택지에서 공급되는 아파트까지 확대될 전망이다.

닥터아파트 이영호 팀장은 "이번 주택법 개정안이 시행되면 유주택자나 연령이 낮은 무주택자의 분양은 극히 어려워지게 되는 것이 사실" 이라며 "보다 현실성 높은 방법을 찾아 청약전략을 변경해야할 것"이라고 말했다.

닥터아파트가 추천하는 주택법 개정 이후 분양전략에 대해 알아본다.

◆1주택자 가장 불리

청약가점제 시행으로 가장 불리한 청약자는 집이 한 채 있으면서 좀더 큰 평형으로 갈아타려고 벼루고 있던 예금가입자 들이다. 이들은 가점제의 주요항목인 무주택기간에서 점수를 받을 수 없기 때문에 사실 당첨확률은 ‘제로’에 가깝다.

실제 세대주의 나이가 41세(80점)면서 부모님과 함께 살고 자녀는 3명(210점)인 무주택기간 11년(160점)차에 통장에 가입한지 2년 이상(39점)된 청약자가 공공택지에서 민간건설사가 공급하는 25.7평 이하에 청약한다고 할 때 가점점수는 489점이다.

이 정도 점수면 가점제 최고 점수인 535점(공공 25.7평 이하의 경우)에 46점 정도 모자라는 것이다. 하지만 모든 조건이 동일하지만 집이 있어 무주택기간에서 점수를 받지 못할 경우 청약자의 가점은 329점으로 떨어진다. 가점 총 점수에서는 200점 이상 멀어지는 것이다.

물론 신혼부부 등도 가점제에 적용되는 항목이 적어 가점제 시행으로 불리한 대상이지만 구제방안을 검토중에 있다고 밝히고 있는 만큼 정부 방침을 살핀 후 행동해야 할 것 같다.

그렇다면 가점제 시행으로 가장 불리한 1주택자들은 어떻게 행동해야 할까? 분양을 통해 평형 갈아타기를 시도한다면 9월 1일 이전에 적극적으로 청약에 나서야 한다. 당첨자를 추첨으로 뽑는 만큼 당첨확률이 그나마 있기 때문이다.

9월 1일 이후에는 2가지 경우를 생각해 볼 수 있다. 하지만 2가지 경우 모두 당첨확률은 극히 희박하다. 지난 해 청약가점제가 최초로 나올 당시에는 거론이 되지 않았지만 최근 논의되고 있는 것이 1주택 이상 소유자의 1순위 청약자격 배제다. 자격이 배제 될 경우 2,3순위로 청약할 수 있겠지만 당첨확률은 높지 않을 것 같다.

또한 1순위 자격이 배제되지 않는다고 했을 때 25.7평 초과를 분양 받는 경우다. 이 경우는 채권입찰액이 같은 경우 가점제로 당첨자를 뽑겠지만 인기 지역의 경우 대개 채권입찰액을 최고가로 쓰는 만큼 이 역시 당첨확률은 낮다고 볼 수 있다. 따라서 9월 1일 이후 청약한다면 경쟁률이 다소 떨어질 것으로 보이는 비인기지역에서 청약하는 수 밖에 없다.

자료: 닥터아파트

◆9월 이전 청약할 만한 주요 분양단지

9월 청약가점제 시행 전까지 수도권 분양시장은 어느 해보다 물량이 풍부할 것으로 전망된다. 건설사 입장에서 9월 1일 분양가상한제나 분양원가 공시제가 실시되기 전에 서둘러 분양에 나설 것으로 보여지기 때문이다.

따라서 청약예금 가입자들이 9월 이전에 수도권에서 청약할 만한 단지를 소개한다. 일단 이들은 당첨확률이 중요하기 때문에 총물량에서 일반물량이 차지하는 비율이 높은 것을 중심으로 소개한다.

서울의 경우는 5월 은평구 수색동에서 GS건설이 324가구를 공급하며 전량이 일반분양 분이다. 서울 기준 600만원 통장부터 청약이 가능하다. 동작구 신대방동에서는 삼호가 34, 39, 43평형 409가구를 8월 분양할 예정이다.

용인에서는 3월과 6월 현대건설과 삼성물산이 대단지를 아파트를 분양할 예정이다. 이들 지역은 지난 해부터 분양이 연기됐던 곳으로 수도권에서 주목받는 1순위 지역 중 한 곳이다.

먼저 현대건설은 상현동에서 39~85평형 860가구를 분양한다. 경기 300만원부터 청약이 가능하다. 삼성물산도 인근 동천동에서 2515가구를 공급하며 전량을 일반분양한다. 공급평형은 33에서 75평형까지다.

인천은 국제도시가 세워지고 있는 송도동과 최근 배후주거단지로 주목받는 고잔동 일대 물량에 관심을 가질만하다. 송도에서는 4월과 6월 포스코건설이 729가구와 1400가구를 분양할 예정이다. 고잔동에서는 한화건설이 34~74평형 4000가구 이상을 5월 공급한다.