수익형 부동산 성공 투자 위해 고려해야 사항은?

저금리시대 매력적…초기 투자비용 낮게 잡고 주변 공급과잉 확인 필수

하반기 오피스텔 매매시장은 상반기 회복세가 이어질 전망이다. 사상 최저 금리를 비롯해 정부의 잇따른 대책으로 오피스텔 투자 심리가 개선됐기 때문이다.

오피스텔 시장은 더운 날씨 만큼이나 뜨겁다. 메르스 여파로 분양일정이 연기되는 등 아파트 시장과 달리 일부 신규 오피스텔 사업장에서는 밤샘 청약이 이어질 정도다.

하지만 지역별로 하반기 공급물량 편차가 크고 매매가격 상승과 임대물건 증가 등에 따라 수익률이 낮아지고 있다. 이로 인해 하반기 오피스텔 투자를 고려하고 있는 수요자는 입지와 배후수요 등을 따져봐야 한다고 전문가들은 조언했다. 특히 이들은 초기 투자비용이 적게 들어가는 것이 수익을 올리는 데 중요하다고 강조했다.

선주희 부동산114 리서치센터 연구원은 오피스텔이 주목받는 가장 큰 이유로 저금리 기조를 꼽았다. 선 연주원은 “금리가 낮아지다 보니 사람이 투자처를 수익형부동산으로 돌렸고, 대표적 상품인 오피스텔이 떠오르게 된 것”이라고 말했다.

그는 오피스텔이 업무용과 주거용으로 나눠지는 만큼 용도에 따라 선별투자 해야 한다고 조언한다.

그는 “업무지역이나 대학가 등이 가까우면서 교통 입지가 좋아야 수요가 풍부하다. 또 임차인들이 선호하는 복층 구조나 주차장 등이 갖춰져 있고 임대료가 저렴하면 수요는 꾸준할 것”이라고 설명했다.

선 연구원은 “수익형 부동산은 임대수익률이 중요한 만큼 초기 투자 비용이 적은 것이 유리하다. 또한 도시형생활주택이나 원룸이 주변에 많거나 입주 예정단지 등이 있는지 종합적으로 고려해 선택해야 한다”고 덧붙였다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB 부센터장도 수익률 부터 잘 따져 봐야 한다고 주장했다.

그는 “통상 오피스텔 수익률이 5%대 라고 알고 있지만 이는 세금을 고려하지 않은 수익률이다. 분양가, 보증금만 따지지 말고 취득비용 등을 포함한 비용을 계산해 봐야 한다”고 말했다.

그는 또 “오피스텔 보유시 세금(재산세 등)과 국민연금, 각종 보험료까지 계산해야 한다. 특히 소득이 높을수록 소득세를 더 많이 내야 한다는 점을 유의해야 한다. 이외에도 입지분석도 필요하다”고 밝혔다.

조은상 부동산써브 선임연구원은 “수도권 도심이라고 할지라도 시세차익이 나지 않으면 곤란하기 때문에 단순히 입지, 브랜드만 보면 안 된다. 또한 새 오피스텔의 경우 한꺼번에 많은 물량이 공급돼 세입자들의 선택의 폭이 넓어지기 때문에 공실로 이어질 수 있는 만큼 신규 분양은 되도록 피해야 한다”고 조언했다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원도 “공실률이 제일 중요한 만큼 공급과잉이 있는지 꼭 확인해야 한다”면서 “오피스텔은 자본차익이 없다는 점을 유의하고 수익률이 점점 하락하고 있기 때문에 3~5%대로 낮게 잡고 접근해야 한다”고 지적했다.