[기자수첩] 잘 나가는 수익형부동산, 환상은 금물

구성헌 부동산시장부 기자

최근 저금리 기조가 이어지며 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들이 수익형 부동산을 기웃거리고 있다.

실질 금리가 마이너스로 접어든 지 오래되면서 ‘은행금리보다는 낫겠지’란 생각과 함께 최근 낮아지긴 했지만 수익률 지표도 여전히 나쁘지 않기 때문이다.

실제로 부동산 통합 정보사이트인 ‘온나라 부동산정보포털’에 공개된 자료에 따르면 지난 2014년 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 19만5939동으로 역대 최고치를 기록했다.

분양시장이 달아오르며 건설사들 역시 공급 과잉 우려에도 불구하고 오피스텔이나 상가 등을 꾸준히 시장에 내놓고 있다. 시장 분위기에 편승해 가격 역시 크게 올랐다.

실제로 최근 서울 마곡지구, 마포 등에서 분양한 오피스텔들은 23~25㎡의 분양가가 2억~3억원에 달하고 있다. 물론 정상적으로 임대가 이뤄진다면 은행이율보다는 훨씬 높은 수익을 거둘 수 있다.

하지만 수익형 부동산들의 경우 부동산 경기에 특히 민감하다는 것이 전문가들의 의견이다. 경기가 조금 안 좋아질 경우 공실률이 발생할 우려가 커지는데, 이 경우 수익률은 급감할 수밖에 없다. 실제로 국토부의 상업용 부동산 임대동향 조사 결과를 보면 투자수익률은 계속 하락세를 보이고 있다.

특히 정부가 내놓은 투자수익률 역시 그대로 믿어서는 곤란하다. 국토부가 매달 공개하는 상가 수익률은 표본 빌딩 1층 임대료만 조사해 계산한다. 통상 다른 층보다 임대료가 2배 이상 높고 공실도 잘 안 생기는 1층만을 기준으로 투자수익률을 산출하면 고수익률이 나올 수밖에 없다. 즉 실제로는 수치보다 낮은 수익률을 거둘 가능성이 높다는 것이다.

주식시장에 통용되는 용어 중 ‘고수익 고위험’이라는 말이 있다. 이 말은 수익형 부동산 시장에도 예외가 아니다. 수익형 부동산이 여전히 좋은 투자처인 것은 사실이지만 투자자들의 혜안이 어느 때보다 필요한 시점이다.