"상가투자 피해 이렇게 예방하세요"

고정적인 임대수익과 함께 시세차익을 동시에 노릴 수 있어 상가 투자에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 상가는 자칫했다간 수익을 얻기도 힘들고 법률적으로 투자자 보호가 미흡하기 때문에 투자자 자신이 늘 리스크를 대비하지 않으면 안된다.

이에 대해 전문가들은 상가투자에 따른 위험요소들을 조목조목 따져본 후 투자에 나설 것을 주문하고 있다.

새로운 투자 환경에 적응하지 못해 낭패를 보는 사례가 늘어나면 결국 부메랑이 돼 상가시장 전반에 부정적인 파급효과를 미칠수 있다는 게 이들의 이야기다.

다음은 ‘상가정보연구소’가 제시하는 신규상가투자시 투자자들이 반드시 알아야할 피해예방 5선이다.

◆해약시 위약금의 범위를 확인해라

수분양자의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 매도인(분양업체)은 위약금을 물린다. 이때 위약금의 범위를 해약일 기준 납입총액(계약금, 중도금등)의 10%로 대다수가 잘못 알고 있는데 실제 계약서상에는 분양대금 총액의 10%에 해당되는 금액을 위약금으로 지급하도록 명시해 두었다.

하지만 업체에 따라서는 위약금외에 별도의 손해배상을 청구하는 경우도 있으니 해약시 정확한 위약금의 범위와 계약해제 사유 조항등을 미리 확인해둬야 한다.

아울러 정계약 포기시 청약금 또는 신청금의 환불여부도 분명히 해둬야 한다.

◆선임대의 정체를 파악해라

분양이 그럭저럭 잘되었다 손 치더라도 임차인을 구하지 못해 공실이 넘쳐나는 상가가 줄을 잇다보니 투자자들 역시 수익과 직결되는 세입자 모집에 대해 민감할 수 밖에 없다.

이를 해결하고자 분양시장에서는 ‘선임대후분양’을 실시하는 상가가 늘고 있다. 하지만 이 역시 말만 믿어서는 큰 코 다치기 십상. 분양자를 '유혹'하기 위해 1달 정도 영업을 하다 사라지는 이른바 '유령 임차인'을 내세우는 사례도 있는 만큼 선임대 대상을 명확히 확인한뒤 계약을 해야 한다.

가끔 입점의향서를 곧 임대차계약서로 잘못 이해하기도 하는데 이는 특히 주의해야할 부분. 입점의향서란 말 그대로 업체의 관심 표명에 지나지 않을 뿐 정식 계약과는 무관함으로 구두상의 유명 프랜차이즈 업체나 학원, 병원등의 입점확정등을 그대로 맹신 해서는 안된다.

◆계약후 발생 가능한 문제점도 미리 체크해 둬라

이미 계약을 마친 상황이라면 수분양자 입장에서는 매도인이 약속한바를 순리대로 이행해주길 원한다.

사후 문제가 발생하면 투자자들의 물질적, 심리적 부담은 감당하기어려울 만큼 커질수 있기 때문이다.

가령 상가내 미관을 해치고 이용자의 불편을 초래할 기둥이 건물 준공후 들어서있거나 점포의 일부를 가리는 계단이 바로 분양점포와 인접해 생기는가 하면 계약면적보다 실제면적이 줄어드는 예도 있다.

이 또한 사후 충분히 발생할 가능성으로 인식하고 만약 수분양자에게 피해를 줄 경우 손해배상을 청구할 수 있는 권리등을 사전에 짚고 넘어가는 좋다.

◆3최(최초 최고 최대) 유혹에 빠지지 마라

분양광고를 살펴보면 다음과 같은 공통점을 발견하게 된다. 지면을 통해 국내 최초, 최고, 최대를 강조한다는 점이다.

투자자의 심리상 3최는 눈으로 봐도 즐거운 일이다. 그러나 최초를 달리보면 아직 검증되지 않고 정착되지 않은 이슈라는 점이다.

과거에 3최를 내세운 상가들의 실상을 뜯어보면 광고와 달리 실제로 운영되지 않거나 조용히 사라진 사례도 비일비재했기 때문이다.

더불어 수익보증서에 게재된 수익률은 상권활성을 감안한 수준임으로 주변의 유사한 상가 시세를 비교해 턱없이 과대 수익을 보장해주는 업체는 조심을 해야 한다. 과도한 프리미엄을 보장한 전매 약속도 맹신해서는 안된다.

◆지체상금 지급 여부를 명시해라

대부분의 계약서상에는 지체상금에 대한 언급이 없다. 다시말해 매도인의 귀책으로 인해 공사가 지연돼도 수분양자들은 항변할 길이 없다.

실제 공사지연 사례가 빈번히 발생하기도 한다. 불가항력적인 사유라면 몰라도 매도인측이 분명 책임질 사안이라면 매수인은 지체상금 요구와 장기적인 공사지연에 대비해 일정기간 이후에 해약을 할 수 있는 사항을 계약서에 명시해둬야 한다.

이때 위약금을 포함해 홍보비, 인테리어비 명목의 개발비 (분양금액 별도비용)도 계약당시 납입했다면 해약시 환급조건으로 포함시키는 것이 좋다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “애매모호한 계약내용과 투자자들을 현혹시키는 허위. 과장 광고를 선별하려는 노력이 선행돼야 투자 리스크를 최대한 줄일수 있다”고 말했다.