[기업형 장기임대주택]“전세서 월세전환 땐 주거비 2배 늘어…반전세부터 도입해야”

수요 늘리려면 임대료 상승억제가 관건

전월세난을 겪고 있는 중산층의 주거안정을 위해 정부의 기업형 임대주택 정책이 공개됐다. 하지만 전세수요를 임대수요로 분산시키기 위해서는 임대료의 책정과 추가적 대책이 필요하다는 분석이 잇따른다.

정부는 최근 전세에 쏠린 중산층 수요를 임대로 돌리고자 민간기업이 공급하는 ‘기업형 장기 임대주택(뉴스테이 임대주택)’을 제시했다. 분양주택과 유사한 품질의 주택, 종합주거 서비스를 제공해 중산층의 주거혁신을 꾀하겠다는 것이다.

국토교통부가 전용면적 85㎡ 아파트 중위 전셋값을 기준으로 예상한 임대료는 지방의 경우 평균 보증금 3000만원에 월 30만원이다. 수도권은 보증금 6200만원에 월 62만원이다. 서울은 보증금 1억원에 월 70만원 정도로 예상됐다.

그러나 전세수요를 임대수요로 유도할 수 있을지 의문이 제기되고 있다. 초기 임대료 규제가 폐지된 데다가 지역과 주택 품질에 따라 임대료가 더 높아질 수 있기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “세상에 공짜 점심은 없다”며 “임차인의 필요에 맞게 종합주거 서비스를 제공하면 임차료는 상향 평준화될 소지가 농후한 데다 새 아파트의 임대료가 높은 편”이라고 말했다.

또 전세와 월세의 주거비 차이가 여전히 많이 난다는 점도 주목해야 한다. 지난해 서울연구원 조사에 따르면 서울 평균 1억6156만원짜리 전셋집의 경우 월 주거비는 43만원이다. 순수 월세로 전환하면 63만7000원 더 증가한 103만7000원으로 부담이 급격히 증가한다. 상대적으로 저렴한 주거비로 수요자들은 여전히 전세를 선호한다.

이에 전문가들은 전세수요를 임대수요로 전환하기 위해서는 초기 임대료 상승 억제 등 추가 대책이 필요하다고 입을 모았다.

조은상 부동산써브 리서치팀장은 “기업이 임대주택 공급을 늘렸는데 정작 중산층이 비싸다면서 사용을 안 하면 전월세난을 해결하지 못한 채 오히려 기업 특혜로만 남을 수 있다”며 “적재적소에 공급은 물론 임대료 상승 등의 문제가 최소화되게끔 조정해야 한다”고 설명했다.

조 팀장은 이어 “초기 임대료가 낮아야 수요층이 움직일 것”이라며 “추가적 가이드라인이 필요하고 이 외에 단지 특화 등의 방법을 통해 임차인 특성에 맞는 커뮤니티 시설 보급도 한 방법으로 보인다”고 건설사와 정부의 노력이 필요함을 강조했다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “중산층 대부분은 자기 자본을 가지고 있어서 주거비가 많이 드는 순수월세로 가려고 하지 않을 것이다. 따라서 초기에는 반전세 형태로 가는 것도 하나의 방법이다”고 말했다.

함 센터장 역시 “기업들에 과한 인센티브를 준 만큼 초기에는 보증금 비율을 높이고 월세 비율을 낮춰 반전세 개념을 도입할 필요가 있다”며 “수요자들은 전세가 가장 저렴하다고 보기 때문에 이 점을 고려해야 할 것”이라고 강조했다.