서울 아파트 시장, 매매 ‘싸늘’ 전세 ‘후끈’

9.1 대책 발표 이후 호조세를 보였던 서울 아파트 시장이 서서히 식고 있다. 11월 서울 재건축 아파트값 변동률은 -0.25%, 재건축을 포함한 서울 전체 아파트 가격은 보합세를 보이고 있다.

때문에 11월 서울 아파트 매매 거래량도 7898건으로 전월 대비 28% 가량 감소했다. LTV·DTI 금융규제 완화와 재건축 허용 연한단축을 통해 뜨겁게 달궈졌던 서울 아파트 시장이 11월 들어 동력을 잃으며 오름세를 이어가지 못하고 있다. 또 연내 처리를 기대했던 부동산 3법(분양가 상한제 탄력적용, 재건축 초과이익환수제 폐지, 재건축 조합원 1인1가구제 폐지)의 국회 통과가 지연되자 모처럼 찾아온 부동산 시장의 활기가 한풀 꺾인 모습이다.

28일 부동산114에 따르면 11월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 보합세를 보였다. 지난 주 0.01% 하락하기도 했지만 이번 주는 가격변동 없이 전체적으로 조용한 모습이다.

◇매매

부동산 관련법안의 통과 지연 소식에 재건축 아파트값이 0.04% 하락했으나 재건축을 제외한 일반 아파트는 실수요자들의 거래가 간간히 이어지며 0.01%로 마감했다. 신도시도 급매물 위주의 문의는 있지만 9.1 대책 발표 이후 오른 매도가격이 부담스러운 매수자들의 관망세로 보합세다. 반면 경기·인천(신도시제외)은 전세매물 부족에 따른 매매전환 수요가 나타나며 0.01% 소폭 상승했다.

서울은 투자자들보다는 신혼부부나 생애최초 내 집 마련 수요자들이 선호하는 지역의 아파트 매매값이 올랐다. △성북(0.07%) △관악(0.03%) △도봉(0.03%) △금천(0.02%) △노원(0.02%) △영등포(0.02%) △종로(0.02%) △강서(0.01%) △구로(0.02%) 순으로 오름세를 보였다. 성북은 저가매물을 찾는 실수요자들의 발길이 이어지며 오름세다. 길음동 길음뉴타운8단지(래미안)과 길음동 현대가 1000~1500만원 상승했다. 관악도 신림동 현대의 중소형 면적대가 2000만원 정도 올랐다. 도봉은 저렴한 아파트 매물이 많은 주공아파트를 중심으로 올랐다. 창동 상계주공19단지가 250~500만원 가량 상승했다. 금천구 독산동 각산과 한신은 전세 아파트를 찾지 못한 수요자들의 매매전환으로 거래가 이뤄지며 250~750만원 가량 올랐다. 노원은 급매물이 소화되면서 매매가격이 소폭 상승했다. 중계동 경남아너스빌과 성원2차가 500~1000만원 올랐다.

반면 강북(-0.05%), 서대문(-0.02), 강남(-0.02), 동작(-0.01)은 하락했다. 강북은 중대형에 대한 매수세가 끊기면서 매매값이 내렸다. 미아동 래미안트리베라1,2단지가 250~1750만원 가량 하락했다. 서대문도 소형매물을 찾는 수요는 있지만 매도자와 매수자간 가격 접점을 찾지 못하면서 거래가 부진하다. 남가좌동 남가좌현대와 북가좌동 한양이 500만원 정도 하향조정 됐다. 강남은 개포동 주공1단지가 부동산 관련 법안 통과 지연에 대한 실망감으로 250만원 가량 매매가격이 빠졌고 대치동 은마도 매수자들의 관망세가 짙어지면서 1000만원 가량 하락했다.

신도시는 동탄(0.02%), 중동(0.01%)이 오른 반면 일산(-0.01%)은 하락했다. 전체적으로 급매물 위주의 문의는 있으나 거래는 많지 않고 전세아파트 부족으로 인한 매매전환과 같은 국지적인 움직임 외에는 조용한 분위기다. 이외 분당, 평촌, 산본, 판교 등은 보합세다.

경기·인천에서는 △부천(0.03%) △안산(0.03%) △광명(0.02%) △김포(0.02%) △시흥(0.02%) 등이 오름세를 보였다. 부천은 범박동 일대 대단지 아파트들의 매물이 부족하며 매매가격이 올랐다. 범박동 부천범박휴먼시아2단지와 부천범박힐스테이트1,2단지가 250~500만원 가량 올랐다. 광명은 소하동 삼익과 하안동 주공9단지가 250~750만원 정도 매매가격이 올랐다. 지하철역 신설 호재와 세계 최대 가구업체인 이케아 오픈을 앞두고 매수세가 이어지고 있다.

◇전세

서울 아파트 전셋값 변동률은 0.15%를 기록하며 지난 주보다 상승폭이 커졌다. 만성적인 전세매물 부족에 수능 이후 학군수요와 강남권 재건축 이주수요가 합쳐지며 오름세가 계속되고 있다. 하지만 신도시는 겨울 이사비수기가 본격화되며 보합세를 보였고 경기·인천(신도시제외)도 0.03% 변동률로 지난 주보다 상승폭이 둔화됐다.

서울은 수능 이후 학군수요와 재건축 이주수요가 발생하며 전세수요는 더 많아졌다. 하지만 기존 전세 아파트의 재계약 증가와 보증부월세 전환으로 전세매물이 출시되지 않아 전셋값 오름폭이 더 커지고 있다. △금천(0.36%) △동대문(0.33%) △송파(0.32%) △영등포(0.26%) △서초(0.25%) △광진(0.21%) △강동(0.19%) 순으로 상승했다. 금천과 동대문은 신규 아파트를 중심으로 전세 수요가 이어지며 오름세다. 송파도 수능 이후 학군수요가 일찌감치 움직임을 보이며 강세다. 서초는 재건축 이주수요가 꾸준히 이어지고 래미안반포퍼스티지와 반포자이 입성을 희망하는 맹모들이 움직이면서 전셋값이 올랐다.

신도시는 국지적으로 오름세를 이어가는 곳도 있지만 전체적으로 전세매물이 쌓이고 겨울 이사 비수기를 맞아 수요가 감소면서 보합세를 보이고 있다. 판교(0.09%), 평촌(0.02%)의 전셋값은 상승했으나 동탄(-0.06%), 분당(-0.01%), 중동(-0.01%)은 하락했다. 판교는 전세아파트 품귀로 매물이 나오면 바로 거래된다. 금주 서판교 지역 아파트의 전셋값이 상승세를 이끌었다. 반면 동탄은 동탄2신도시로 갈아타기 위한 세입자들의 매물이 출시되면서 전셋값이 하락했다. 2013년에 분양해 내년 1월부터 시작되는 동탄2신도시 아파트의 입주가 본격화 되면 기존 동탄신도시의 가격 조정이 예상된다.

경기·인천에서는 △안산(0.09%) △인천(0.07%) △수원(0.06%) △부천(0.05%) △용인(0.04%) 순으로 오름세를 보였다. 안산은 전세 아파트 매물이 잘 없는데다 고잔동 주공1,2단지 재건축 이주 수요가 더해져 상승세가 이어지고 있다. 수원은 망포동 망포마을쌍용, 현대2차IPARK와 정자동 경남아너스빌이 1000만원씩 오른 가격에 전셋값 시세가 형성됐다. 전세 수요는 꾸준히 이어지고 있으나 재계약이 많아 매물이 많이 출시되지 않는다. 반면 안양(-0.02%), 남양주(-0.01%)는 이사시즌 종료 이후 전세매물이 쌓이면서 소폭 하락 조정됐다.

서성원 부동산114 연구원은 “부동산3법을 처리하기로 했던 국토교통위 소위원회가 여야간 의견 충돌로 파행을 겪으면서 법 통과는 12월 임시국회로 미뤄질 가능성이 높아졌다”면서 “이 법안들이 통과되지 않을 경우 향후 부동산 시장에 미치는 영향도 클 것으로 예상된다”고 분석했다.