“너무 비싸” 재개발 아파트 인기 시들

높은 분양가에 청약경쟁률 급감…강북 집중 입지경쟁력도 약해

서울의 아파트 공급 중 재개발 사업은 큰 비중을 차지하는 부분이다. 택지지구나 개발 토지가 많지 않은 서울의 특성상 아파트 공급은 재개발과 재건축 등의 도시정비사업이 큰 역할을 하고 있다.

금융위기 이후 사업진행이 더뎌지면서 2010년과 2012년 1만 가구 미만이 공급된 적도 있으나 통상 1만 가구 이상이 꾸준히 공급되고 있다. 특히 뉴타운 지구지정이 많았던 한강이북 지역은 재개발을 통한 아파트 공급이 절대 다수를 차지하고 있는 모습이다.

2010~2014년 재개발 아파트의 분양비중은 서울 전체의 36.4%에 그쳤으나 한강이북 지역으로 한정할 경우 76.8%가 재개발을 통해 아파트 공급이 이뤄졌다. 한강이남의 경우 재건축 아파트와 택지지구인 마곡지구, 위례신도시, 강남보금자리 등에서 다양하게 아파트가 공급됐다. 하지만 한강이북의 경우 재개발 외에는 아파트 공급원이 다양하지 않다. 재개발 사업이 아니면 아파트 공급이 쉽지 않은 상황이지만 한강이북에 집중적으로 진행되고 있는 재개발 사업들의 아파트 분양성적은 최근 들어서 부진한 실적을 보이고 있다.

재개발을 통해 서울에 분양된 아파트 청약경쟁률은 2009년 9.8대1을 기록하면서 정점을 찍은 이후 낮아지고 있다. 또한 2011년부터는 재개발이 아닌 방법으로 분양되는 신규 아파트에 비해 낮은 청약경쟁률을 기록하고 있다. 서울 아파트의 청약경쟁률은 2010년 재개발 아파트 3.7대1, 재개발 외 아파트 1.3대1로 재개발 아파트가 높았으나 2014년은 재개발 외 아파트 6.0대1, 재개발 아파트 1.8대1로 재개발 외 아파트가 높은 경쟁률을 기록하고 있다.

재개발 외 아파트 분양은 강남권 재건축과 보금자리, 위례, 마곡지구 등에서 수요자들이 몰리면서 높은 경쟁률을 기록하고 있는 반면 재개발 아파트 분양은 이들 지역에 비해 입지나 가격 경쟁력이 떨어지면서 저조한 실적을 나타냈다.

서울 재개발 아파트 청약성적이 재개발 외 아파트보다 낮아진 것은 두 아파트 상품간의 가격 차이가 크게 줄어들거나 비슷한 수준으로 좁혀진 것이 가장 큰 원인으로 작용하고 있다. 2008년 서울 재개발 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1932만원으로 재개발 외 아파트의 2483만원에 비해 552만원 낮았다. 이러한 현상은 재개발 아파트 청약경쟁률이 높았던 2010년까지 이어졌다. 2010년의 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 재개발 아파트 1510만원, 재개발 외 아파트 1935만원으로 425만원의 차이를 보였다.

하지만 청약경쟁률이 역전된 2011년부터는 재개발 아파트와 재개발 외 아파트의 가격 차이가 크게 줄어들거나 재개발 아파트 분양가가 높았다. 2011년은 재개발 아파트 분양가가 3.3㎡ 161만원, 2013년은 121만원 높았고 재개발 아파트가 분양가가 낮았던 2012년과 2014년도 100만원 미만의 차이만 보였을 뿐이다.

최근 재개발 아파트가 왕십리와 아현 뉴타운 같이 도심에 공급되면서 이전에 공급된 사례보다 입지적으로 우수한 평가를 받았던 것은 사실이다. 하지만 이전의 재개발 아파트는 서울 내의 새 아파트면서 상대적으로 낮은 분양가로 인해 수요자들에게 인기를 끌었다. 가격에 대한 메리트는 사라지고 재개발 아파트와 분양가에 큰 차이를 보이지 않는 강남권 택지지구와 도시개발 사업의 아파트 분양이 이뤄지면서 재개발 아파트 분양이 저조한 실적을 올리는 원인이 됐다.

최성헌 부동산114 연구원은 “2014년 아파트 매매가격이 완만한 회복세 속에 위례나 강남권 재건축 아파트 시장은 과열 움직임을 보이고 있다”면서 “하지만 과거와 같은 가격경쟁력을 가지지 못한다면 고전을 면치 못할 수도 있다”고 분석했다.