“임차인 보호” vs “자율권 침해”…또 등장한 민간임대주택 분양 통제법

민간임대주택의 분양전환 과정을 제어할 법안이 22대 국회에 등장했다. 민간임대주택 중 민간택지에 지어진 주택의 조기 분양전환 시 분양가를 기존에 업체가 자율로 정하는 것에서 법으로 제어하는 법안이 최근 발의됐다. 민간임대 사업자가 임차인에게 주택 우선 분양을 약속하고 받는 ‘매매 예약금’을 금지하는 법 역시 발의를 앞두고 있다. 두 법 모두 임차인 보호를 목적으로 하지만, 사적 계약을 법으로 제약하는 것은 민간 건설업계의 자율권과 재산권을 침해한다는 의견도 만만찮아 실제 법안 논의는 난항을 겪을 전망이다.

13일 국회 의안정보시스템에 따르면 임종득 국민의힘 의원은 민간임대주택의 조기 분양전환가격 산정기준을 민간 자율이 아닌 법률로 규정하는 내용을 담은 ‘공공주택 특별법’ 개정안을 11일 발의했다. 민간임대주택은 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 지은 공공임대주택과 달리 임대 사업자 등 민간이 아파트 등 주택을 짓고 임차인 역할을 맡는다.

임 의원은 발의 이유로 “민간택지에 건설된 민간임대주택을 조기 분양 전환하는 과정에서 분양 전환가격 산정의 적정성에 대한 분쟁이 발생하고 있다”며 “민간 자율로 조기 분양 전환가격을 산정하도록 하는 것은 분양 전환가격 간 불균형을 불러오고, 가격 산정의 신뢰도 측면에서도 문제가 있다”고 설명했다.

해당 법안은 민간임대주택이 민간택지에 건설돼 조기에 분양하는 경우 민간이 분양가를 자율로 정할 수 있는 방식을 통제하는 법안이다. 현행법에 따르면 임대주택의 분양전환 때 분양가는 민간과 공공 모두 만기 분양전환의 경우 ‘지자체가 주관하는 감정평가법인 2곳의 산술평균값 이하’로 정한다. 민간임대주택은 공공택지에 들어선 경우 조기 분양전환을 시행해도 분양가를 자율로 정할 수 없다.

그동안 민간임대주택은 분양전환 과정에서 분양가 산정을 두고 사업자와 임차인 간 갈등이 지속됐다. 해당 법안이 통과되면 민간임대업자가 분양가를 시세만큼 높여 받기 어려워져 임차인의 주거 안정성을 강화하는 효과를 거둘 수 있다.

다만 건설업계는 민간택지 내 민간임대주택의 조기 분양전환까지 분양가 통제가 이뤄지면 민간임대주택 사업을 통한 수익을 내기 어려운 만큼 아예 민간임대주택 공급이 끊길 수 있다고 우려한다.

실제로 민간임대주택에 각종 규제가 적용되면서 공급이 급감했다는 조사도 나왔다. 국토교통부 통계에 따르면 민간임대주택 건설 물량은 2021년 8만8980가구에서 2022년 5만6859가구로 3만 가구 이상 감소했다. 6월 주택산업연구원이 진행한 ‘주택공급 활성화 방안’ 세미나에선 “최근 세입자 권익 보호 측면이 강조돼 관련 입법이 산발적으로 처리됐고, 이에 민간임대주택 사업의 사업성이 악화해 업계가 사업 추진을 기피하고 있다”며 “사업자들이 기존 사업장을 손절매하는 사례가 빈발하고 신규사업이 급감했다”고 지적했다.

한 건설업계 관계자는 “민간임대주택을 계속 임대하는 것만으로 수익이 나면 분양하지 않을 것”이라며 “결국 일정 기간 뒤 분양해 시세차익을 거둬야 이익을 낼 수 있고, 사업성을 확보할 수 있다”고 말했다.

이 밖에 이준석 개혁신당 의원은 분양전환 임대주택의 매매 예약금을 금지하는 ‘민간임대주택 특별법’ 개정안 발의를 예고했다. 하지만 건설업계는 지난해 같은 내용의 법안이 발의됐을 때 “매매 예약금은 급증한 사업비를 조달하는데 기여하고, 사업 초기 사업성 확보를 가능하게 해 장기민간임대주택 공급에 도움이 된다”는 의견을 내놨다. 아예 매매 예약금을 양성화해 신탁 방식을 활용하자는 주장도 내놔 올해 역시 실제 법안 논의 과정에서 의견 대립이 불가피한 상황이다.

민간임대주택 분양전환 관련 문제의 해법으로 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “지나치게 얽혀있는 기존법 개정으로는 합리화가 어렵다”며 “분양전환 시기와 주체, 기준 가격 등에 대한 적정 기준을 마련하고 분양전환 관련 사항 등 분쟁 발생 시 법적 효력을 갖는 조정기구 신설이 필요하다”고 말했다.