'20년 장기임대’ 수익성 의문에… 국토부 “분양가 선정방식 제한 없다”

▲국토교통부는 27일 한국리츠협회에서 금융업계를 대상으로 ‘신유형 장기민간임대주택 서비스 도입방안’에 대한 설명회를 개최했다. (사진=정영희 기자)

정부가 기업이 운영하는 임대주택으로 전세를 대체하는 ‘신유형 장기민간임대주택’ 시행을 알렸다. 그간 등장했던 기업형 임대주택과 달리 임대료 규제를 대폭 조정해 수익성을 높이고, 20년의 의무임대 기간이 지나면 분양과 매각 등 자유로운 처분을 허용한다.

27일 국토교통부는 ‘신유형 장기민간임대주택 서비스 도입방안’ 설명회를 통해 구체적인 도입 일정을 밝혔다.

20년 장기임대주택은 리츠(REITsㆍ부동산투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 방식이다. 아파트와 도시형생활주택, 오피스텔 등 다양한 유형의 공동주택을 건설ㆍ매입할 수 있으나 연면적 70% 이상은 임대주택으로 운영해야 한다.

정부는 사업자들이 임대 수익으로 사업성을 보장받을 수 있도록 임대료 규제를 푼다. 임대료 규제 정도에 따라 사업 모델을 △자율형 △준자율형 △지원형으로 나누고, 규제가 많을수록 정부 지원도 늘어나는 패러다임을 제시했다.

'자율형'은 임대료 규제에서 자유로운 대신 금융ㆍ세제 혜택을 받지 못한다. ‘지원형’은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되며 무주택자 우선 공급 의무도 주어지는 대신 기금 출자·융자, 공공택지 할인 등의 지원 대상이 된다.

이 가운데 지원형은 기존 공공지원 민간임대주택과 매우 유사해 도입 필요성이 크지 않다는 비판이 제기됐다. 공공지원 민간임대주택이란 8년 이상 임대할 목적으로 입주가 가능한 민간임대주택이다.

김계흥 국토부 민간임대정책과장은 “신유형 민간임대주택 지원형은 기존 공공지원 민간임대보다 임대 기간이 길기도 하고 시세 70% 수준으로 공급하는 특별공급(20%) 물량 없이 일반공급으로만 이뤄져 실수요자 주거 안정에 더욱 도움이 될 것”이라고 말했다.

의무 임대 기간인 20년이 지나면 자유롭게 해당 주택을 매각하거나 분양할 수 있다. 매각가와 분양가는 사업자가 자유롭게 정하면 된다.

일각에서는 민간 사업자의 참여율이 저조할 것이란 우려가 나온다. 다수의 민간 사업자들이 임대 후 분양전환을 조건으로 내거는 것은 임대료만으로는 수익을 보전하기 어렵기 때문인데, 국토부가 내놓은 신유형 모델 자체가 ‘임대료로의 충분한 수익 창출’을 기반으로 하고 있어서다.

김 과장은 “사업 참여자로서도 20년 후 매각 차익을 목표로 내내 손실을 감수하며 기다리겠다는 선택은 안 할 테니, 임대 운영 기간에 최대한 수익이 날 수 있도록 임차인 변경 시 시세대로 임대료를 올리거나 물가상승률보다 더 높은 임대료 인상률도 허용하기로 한 것”이라며 “임대주택 비중(70%) 조건만 충족하면 일반분양 등 사업성 확보가 가능한 사업모델을 결합할 수 있으므로 20년 후 엑시트를 고려할 일이 많지는 않으리라고 본다”고 말했다.

정부는 새로운 장기임대주택을 통해 2035년까지 10만 가구를 공급할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 그러나 제도 실행에 앞서 민간임대주택법 개정이 선행돼야 한다. 국회와의 법령 개정 관련 논의는 막바지에 이르렀다는 것이 국토부 측 설명이다. 늦어도 다음 달 중으로 개정안이 발의될 전망이다.

임차인의 경우 새 장기임대주택을 통해 목돈 없이 장기간 안정적 거주가 보장되지만, 임대료 측면에서 얻을 수 있는 이점은 많지 않다. 이를 보완하기 위해 국토부는 임차인에게 임대 리츠 주식 우선매수권을 부여하는 방식으로 수익을 공유하는 모델을 내놨다. 사업자가 월세를 올리더라도 리츠 지분을 보유한 임차인은 연말에 받는 배당을 통해 인상분을 어느 정도 메꿀 수 있다는 개념이다.

이 또한 ‘부동산투자회사법’ 개정을 필요로 한다. 지분을 보유하고 있더라도 리츠 종류에 따라 수익률은 다를 수 있다. 국토부 관계자는 “민간 협회 등과 가상 수익률 분석을 진행한 결과 리츠별로 연 5% 이상의 수익이 나는 모델도 있었지만 그렇지 않은 경우도 눈에 띄었다”며 “사업자가 적절한 수익모델을 도출하는 데 따른 문제”라고 말했다.