돈맥경화 풀리는 상업용부동산, 공급 저점 딛고 시장 온기 돌까

▲서울 주요 업무권역별 신규 공급 현황. (자료=CBRE코리아)

코로나19 엔데믹 후 부진을 겪었던 국내 상업용부동산 시장에 활력을 줄 요인들이 나타나고 있다. 대출금리가 내려가고 긍정적인 투자 의견이 나오고 있어서다. 이에 공급과잉으로 어려움을 겪던 물류센터도 수급균형을 찾을 지 주목된다.

14일 상업용 부동산 업계에 따르면 오피스를 중심으로 상업용부동산 대출금리가 인하 추세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

이경자 삼성증권 연구원은 분석 보고서를 통해 "서울 프라임 오피스의 담보대출 금리는 이미 4%대 후반에 진입했다"며 "전년 대비 100bp 이상 하락한 것"이라고 말했다. 이어 "PF(프로젝트파이낸싱) 침체 장기화로 프라임 오피스와 A급 물류센터에 담보대출 쏠림 현상이 두드러지고 있다"며 "최근 대주들은 고정금리를 선호하는 등 시장 금리 고점 인식이 강해짐을 시사했다"고 덧붙였다.

보고서에 따르면 코람코자산신탁이 블랙스톤으로부터 매입한 서울 역삼역 인근 '아크플레이스'와 사학연금 새 사옥으로 재건축되는 여의도 'TP타워'는 쿠폰금리 4%대 후반에 대출이 실행됐다. TP타워 담보대출 금리는 지난달까지 5% 초반으로 알려졌으나 이보다 낮았던 것이다.

공사비 급등과 건설사 부실 우려 PF 사업 리스크가 확산하면서 금융권이 안정적인 운용수익을 얻기 위해 업무용 건물로 시선을 돌리고 있어서다. 한국은행에 따르면 2015년 기준 비은행금융기관의 수도권 상업용부동산 담보대출 비중은 34.3%였으나 지난해 9월 기준 45.0%로 10.7%포인트(p) 증가했다.

국내 상업용부동산에 대한 투자 수요도 긍정적으로 나타나고 있다. 글로벌 종합부동산서비스기업 CBRE가 최근 발표한 '2024 한국 투자자 설문조사 보고서'에 따르면, 국내 상업용 부동산 투자자의 순매수 의향이 아시아태평양 주요 국가 중 가장 높았다. 국내 투자자 중 16%가 순매수 의향이 있다고 답했다. 우리나라를 제외한 아시아태평양 지역의 투자자 순매수 의향은 일본 8%, 싱가포르 8% 등이었다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "이러한 현상은 우량 상업용부동산에 대한 자금 유입이 재개되고 있음을 시사한다"며 "국내 연기금과 증권사 등 시장 참여자들이 상업용부동산 펀더멘털 개선을 기대하고 있기 때문으로 풀이되고, 투자 시장이 나아질 것으로 전망된다"고 말했다.

가장 분위기가 좋은 곳은 오피스 빌딩 시장이다. 낮은 공실율을 유지하고 있고 임대료는 상승하고 있어 안정적인 수익 창출원으로 여겨지는 분위기다. 부동산플래닛에 따르면 2월 오피스 빌딩 평균 공실률은 2.27%다. 직전월 2.15%에서 0.12p 증가하기는 했지만, 통상 자연공실률로 보는 5% 미만을 밑돌았다. 도심권역(CBD)의 공실률은 3.07%로 1월(3.09%)과 비교해 0.02%p 감소했다. 임대료와 관리비를 합한 값인 전용면적당비용(NOC)은 2월 3.3㎡당 19만7777원으로, 전월(19만7609) 대비 소폭 상승했다.

한때 공급과잉이었던 물류센터 역시 수급 균형을 찾아갈 수 있을 전망이다. 중국 전자상거래(C커머스) 업체들의 국내 진출과 더불어 수요가 늘어나고 있기 때문이다. 올 초 알리익스프레스의 모기업 알리바바그룹이 한국에 약 18만㎡ 규모의 통합 물류센터를 짓기로 한 사실이 알려졌다. 테무와 쉬인 등 업체도 국내 진출에 속도를 내고 있어 물류센터를 구축할 것으로 예상된다.

반면 공급은 다소 감소했다. 2023년 연면적 5000평(1만6500㎡) 이상 인허가를 완료한 물류센터는 100곳으로, 149건이었던 2022년 대비 33% 감소했다. 이 중 착공 신고를 완료한 물류센터는 1곳에 불과해, 미착공률은 99%에 달했다. 2017년~2021년 인허가 물류센터 연내 미착공률이 평균 57%였음을 감안하면 매우 높은 수치다.

금융투자업계 관계자는 "상온물류센터의 경우 C커머스 국내 진출로 수요가 늘어나고 있지만 저온물류센터는 여전히 수요가 낮다"며 "물류센터 투자는 2022년보다 나아지겠지만 확연히 개선되기까지는 시간이 좀 더 필요할 것"이라고 강조했다.

다만 데이터센터 시장 활성화는 아직까지 무거운 분위기다. 향후 전망은 밝지만 데이터센터 구축이 어려워서다. 삼성증권은 '데이터센터, 클라우드에서 AI로 2차 호황기 진입' 보고서를 통해 "지난 10년간 데이터센터 공급은 연평균 1.6개에 불과했다"고 밝혔다. 이에 대해 알스퀘어 관계자는 "데이터센터는 혐오시설로 인식되고 있는 데다 전력 부족 문제로 개발 자체가 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.